2017国际房价负担能力调查报告（英文版）_82页_2mb

Demographia International Housing Affordability Survey: 13th Annual (2017 Edition, Data from 3rd Quarter 2016)

核心内容

Demographia International Housing Affordability Survey 是一项年度评估住房可负担性的研究，旨在衡量中等收入家庭购房的负担能力。2016年第三季度的数据覆盖了澳大利亚、加拿大、中国（香港）、爱尔兰、日本、新西兰、新加坡、英国和美国等九个国家的406个住房市场。

主要观点

• 住房可负担性与土地供应密切相关：报告指出，土地供应不足是导致房价高企的主要原因。在一些国家，政府通过规划政策人为限制土地供应，从而推高房价。
• 德国与瑞士的住房市场相对稳定：由于地方政府的财政收入依赖于土地开发，德国和瑞士的住房市场相对灵活和稳定，房价增长缓慢。
• 住房可负担性是社会问题：住房价格过高影响了中低收入群体的生活质量，加剧了社会不平等，成为社会动荡的潜在因素。
• “中等收入住房可负担性”是衡量标准：报告采用“中位数倍数（Median Multiple）”作为核心指标，即中位数房价除以中位数家庭收入。该指标被世界银行、联合国等机构广泛认可。
• 住房政策需以“人”为中心：报告强调，城市政策应以改善居民生活为目标，而非单纯追求城市美化或扩张，住房可负担性是衡量城市宜居性的关键因素。

关键信息

1. 住房可负担性评级标准

Demographia 使用“中位数倍数”来评估住房可负担性，具体分类如下：

2. 2016年主要住房市场可负担性情况

• 可负担市场：共11个，全部位于美国。
• 严重不可负担市场：共29个，包括澳大利亚的5个、新西兰的1个和中国的1个。
• 美国：
  • 13个严重不可负担市场，如旧金山、圣何塞、洛杉矶、圣地亚哥等。
  • 11个可负担市场，如罗切斯特、布法罗、辛辛那提等。
• 澳大利亚：
  • 5个严重不可负担市场，如悉尼、墨尔本、堪培拉等。
  • 4个可负担市场。
• 英国：
  • 7个严重不可负担市场。
  • 2个中度不可负担市场。
• 加拿大：
  • 2个严重不可负担市场。
  • 1个中度不可负担市场。
• 日本：
  • 1个严重不可负担市场（东京-横滨）。
  • 1个中度不可负担市场。
• 新西兰：
  • 1个严重不可负担市场（奥克兰）。
• 新加坡：
  • 1个中度不可负担市场。
• 中国（香港）：
  • 1个严重不可负担市场。

3. 全球住房市场可负担性情况

• 最可负担市场：美国的拉辛（Racine, WI）。
• 最不可负担市场：中国香港（Median Multiple = 18.1）。
• 其他严重不可负担市场：悉尼（12.2）、温哥华（11.8）、奥克兰（10.0）、圣何塞（9.6）、洛杉矶（9.3）、墨尔本（9.5）、旧金山（9.2）、伯恩茅斯与多塞特（8.9）等。
• 美国整体情况：中位数倍数为3.9，远低于其他主要国家。

4. 住房政策建议

• 改革土地使用规划：应减少土地供应的限制，如“城市限制政策”，以提高住房供应的灵活性。
• 激励住房开发：通过财政激励，鼓励地方政府推动住房建设，降低房价。
• 关注中等收入家庭：住房政策应优先考虑中等收入家庭的可负担性，而非仅关注高收入群体。
• 避免过度规划：过度的规划和法规限制不仅影响住房可负担性，还可能阻碍经济增长。

5. 社会与经济影响

• 高房价对中低收入家庭生活造成严重影响，导致贫困率上升。
• 住房可负担性问题已成为西方民主国家中极右翼民粹主义兴起的重要社会因素。
• 住房政策应以提升居民生活质量为目标，而非单纯追求城市形象。

结论

Demographia 的研究表明，住房可负担性问题在多个发达国家中普遍存在，且与土地供应政策密切相关。报告强调，住房政策应以“人”为核心，避免人为限制土地供应，以实现更公平的住房市场。