最新长租公寓行业报告-VCSAAS-2017.11_28页-4mb

最新长租公寓行业报告总结

核心内容概述

本报告分析了中国长租公寓行业的发展现状、政策支持、投融资情况、运营模式、产业链结构及盈利要素，指出长租公寓作为房地产2.0时代的重要组成部分，正迎来政策与市场的双重驱动，发展前景广阔。

主要观点

• 租赁市场潜力巨大：中国租赁市场在2017年已达到11398亿元人民币规模，租赁人口达1.91亿人，其中一二线城市占比近46%。预计未来租赁人口和市场规模将不断增长，有望突破3亿人口及5万亿元人民币。
• 政策支持明确：中央及地方政府出台多项政策，推动租购并举的住房制度，支持住房租赁企业发展，包括税收优惠、金融支持、土地供给等，显示国家对长租公寓市场的重视。
• 行业融资活跃：长租公寓企业主要集中在A轮前阶段，约60%的企业处于此阶段。头部企业如链家自如、魔方公寓、YOU+等已进入C轮及战略融资阶段，显示出行业增长潜力。
• 运营模式多样：长租公寓分为集中式与分散式，重资产与轻资产模式。集中式更注重品牌与管理，分散式更灵活；重资产模式成本高，轻资产模式则更注重合作与拓展。
• 产业链协同发展：长租公寓产业链涵盖资本运作、资产运营、平台服务、金融支持等多个环节，涉及房地产开发企业、金融平台、互联网平台等多方参与。

关键信息

市场数据

• 租赁人口：全国1.91亿人，一二线城市合计0.52亿人。
• 租赁市场规模：全国11398亿元，一二线城市合计9808亿元。
• 大学生毕业人数：2017年为7.7百万，预计持续增长。
• 租房人数比例：约70%的大学生选择租房，显示租赁需求旺盛。

政策支持

• 2015年：住建部发布《加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，推动租赁市场发展。
• 2016年：国务院发布相关文件，鼓励住房租赁企业，支持REITs试点。
• 2017年：住建部等联合发布通知，明确支持国有资本进入租赁市场。

投融资情况

• 主要融资阶段：A轮前企业占比约60%，少数企业已进入C轮及战略融资阶段。
• 头部企业融资情况：
  • 链家自如：2016年5月战略融资，数亿人民币。
  • 魔方公寓：2016年4月C轮，3亿美元。
  • YOU+：2016年12月C轮，数亿人民币。
  • 爱上租：2017年9月B轮，3亿人民币。

运营模式

• 集中式与分散式：
  • 集中式：整体运营，风格统一，管理方便。
  • 分散式：以房间为单位，房源获取更容易。
• 重资产与轻资产：
  • 重资产：企业购买或自建物业，成本高但可获取资产升值。
  • 轻资产：与物业所有者合作，拓展速度快，资金占用少。

产业链结构

• 资本运作：包括股权融资、供应链融资、租约证券化等。
• 资产运营：涵盖开发、收房、设计、装修、营销、签约及日常运营。
• 平台服务：涉及互联网平台、金融支持平台等。
• 核心企业：包括万科、世联行、链家等，提供从开发到运营的全链条服务。

产业发展难点

• 资产成本高：重资产模式成本高昂，限制企业发展。
• 融资渠道有限：股权、债券等融资方式不成熟，REITs尚未发展。
• 租金涨幅动力不足：缺乏稳定的租金增长机制。
• 税收优惠力度小：相比新加坡、香港、台湾，国内税收政策不够支持。

盈利要素

• 规模：线上化流程与标准化管理有助于提高产能。
• 品牌：提升档次与服务质量是盈利关键。
• 融资成本：获取低成本融资是企业扩张的前提。
• 空置率：未形成规模时，空置率直接影响企业生存，需关注季节性波动。

总结

长租公寓市场在中国房地产2.0时代具有重要地位，政策支持与市场需求共同推动行业发展。行业融资活跃，运营模式多样，产业链协同效应显著。然而，资产成本高、融资渠道有限、租金涨幅动力不足及税收优惠力度小仍是主要挑战。提升品牌、优化运营、控制空置率及降低融资成本是企业盈利的关键要素。未来，随着政策的进一步落实与市场的发展，长租公寓行业有望实现更大的突破。