20210619-植信投资-宏观研究·数据点评·2021年06月_住房销售见顶迹象初显_行业景气度放缓_5页_522kb

住房销售见顶迹象初显，行业景气度放缓总结

核心内容

当前房地产市场呈现出销售增速放缓、房价涨幅趋稳、土地市场收缩及融资难度上升等特征，行业整体景气度有所回落，但建安工程仍保持良好势头，预计全年投资增速将适度调整。

主要观点

• 居民购买力短期触顶：5月房地产销售面积累计同比为36.3%，两年平均增速为9.3%，表明居民购房能力接近短期顶部。同时，居民中长期信贷增速放缓，显示购房需求有所减弱。
• 房价分化明显：一线城市二手房价同比涨幅连续两个月放缓，广州成为涨幅最高的城市，可能成为未来房价管控的重点。新建商品住宅中，一、二线城市房价增速略有上升，而三线城市涨幅回落。
• 房贷利率持续上升：5月首套房贷和二套房贷平均利率分别上调2bp，重点城市如杭州、广州、深圳等利率上调压力较大，居民购房成本上升。
• 土地市场进一步收缩：5月土地成交面积同比增速为5%，购置面积同比下降7.5%，房企拿地更加谨慎，大型房企占据主导地位，中小房企逐步退出。地价上涨可能在未来二至三个季度传导至房价。
• 融资环境趋紧：房企信用债发行规模持续收缩，5月当月发行327亿元，同比下降28.3%，融资难度加大，房企资金链压力上升。
• 房产税试点扩容：财政部等四部门召开座谈会，房地产税改革可能在深圳、海南等地试点。短期内不会对基础性住房需求征税，长期有助于缓解大城市住房问题和稳定房价。
• 行业景气度小幅回落：预计二季度末房地产投资累计同比可能降至16.1%，两年平均增速升至8.8%。新建商品房房价增速可能控制在5%以内，二手房价增长不超过4%。

关键信息汇总

一、销售与信贷情况

• 5月房地产销售面积累计同比为36.3%，两年平均增速为9.3%。
• 居民中长期信贷增速回落至34.6%，较4月下降10.9个百分点。
• 住宅销售面积超过待售面积加上竣工面积，显示短期现房库存偏紧。
• 竣工和新开工环比分别增长34%和15%，支撑房地产投资增长。

二、房价与土地市场

• 5月70个大中城市新建商品住宅价格指数同比增长4.5%，二手住宅价格指数增长3.5%。
• 一线城市二手房价同比上涨10.8%，涨幅连续两个月放缓。
• 土地成交面积同比增速为5%，购置面积同比下降7.5%。
• 土地挂牌均价上涨较快，地价上涨可能在未来二至三个季度传导至房价。

三、融资与政策环境

• 房企信用债年内累计发行3079亿元，同比下降4.2%。
• 5月当月发行327亿元，同比下降28.3%，连续三个月低于五年平均值。
• 房地产税改革或在深圳、海南试点，短期不会对基础性住房需求征税，长期有助于稳定房价和地价。

四、投资增速预期

• 预计二季度末房地产投资累计同比降至16.1%，两年平均增速升至8.8%。
• 新建商品房房价增速可能控制在5%以内，二手房价增长不超过4%。

图表说明

• 图1：房地产销售名义增速持续放缓。
• 图2：房地产投资两年平均增速保持平稳。
• 图3：一线二手房房价涨幅触顶小幅回落，全国房价涨幅可控。

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数据来源：国家统计局