房地产专题报告：房地产，不止是稳增长_16页_933kb

房地产专题报告总结

核心内容

房地产行业在中国经济中占据重要地位，其产业链对GDP的贡献率约为 16-17%，是稳增长的关键领域。近年来，随着政策的持续调整，房地产行业迎来新一轮宽松周期，政策面、基本面和市场预期均出现积极变化。

主要观点

• 政策宽松提速：自2021年9月“两个维护”提出以来，房地产政策明显放松。3月份疫情后，政策调整进一步加快，包括房贷利率下调、首付比例降低、限购限贷政策松绑等。
• 去杠杆接近尾声：2020年“三道红线”政策限制了房企的有息负债规模，但随着多数房企进入绿档和黄档，举债能力将逐渐回暖。
• 稳增长需求驱动政策调整：房地产行业对GDP的拖累可能达到 1%-1.2%，若要实现 5.5% 的GDP增长，房地产投资需维持 0% 或轻微负增长。政策调整是实现稳增长目标的必要手段。
• 历史宽松周期表现：2008年以来，房地产行业经历了三轮宽松期。第一轮（2008-2009）民营房企表现突出；第二轮（2014-2016）大型房企受益于估值和盈利双击；第三轮（2021-至今）则更注重行业健康发展和满足合理住房需求。
• 此轮宽松周期的胜出者：我们认为，稳健型中大房企在政策和市场风格双重推动下，有望在本轮宽松周期中表现优异，享受戴维斯双击效应。

关键信息

政策调整亮点

• 化解债务风险：3月16日，金委会提出防范化解房地产企业债务风险方案，恒大等房企面临债务重组。
• 房贷利率下调：苏州部分银行首套住房贷款利率降至 4.6%，与LPR持平。
• 限购限贷松绑：郑州、哈尔滨、衢州等地陆续出台政策，取消或放宽限购限贷限制。
• 公积金支持增强：如郴州将首套房和二套房贷款额度统一为 60万元（双缴职工）和 50万元（单缴职工）。

基本面分析

• 去杠杆完成度：截至2021年底，大多数房企已进入绿档或黄档，预计2022年年中 80-90% 的房企将进入绿档。
• 地产投资对GDP的贡献：房地产开发投资和土地购置费合计约 14.8万亿元，占GDP的 9.1%；地产行业增加值约 7.8万亿元，占GDP的 6.8%，合计约 16.9%。
• 低估值优势：当前房地产板块市净率（PB）处于过去10年 9.28% 的低分位水平，具备估值修复潜力。

个股推荐

根据量化模型，建议关注以下个股：

风险提示

1. 宽松政策不及预期：政策调整力度或不及市场预期，影响行业复苏节奏。
2. 疫情导致需求下降：疫情可能进一步抑制房地产市场需求。
3. 美联储加息影响资金流动：加息可能导致资金外流，对房地产板块形成压力。

图表目录（简要）

• 图表1：近期房地产政策梳理
• 图表2：房地产企业四档管理
• 图表3：房地产开发投资和土地购置费
• 图表4：地产行业增加值
• 图表5：2008年以来的房地产政策周期
• 图表6：2008年10月-2009年11月房地产超额收益
• 图表7：2008年10月-2009年11月涨幅居前个股
• 图表8：2014年6月-2016年3月房地产超额收益
• 图表9：2014年6月-2016年3月万科A与沪深300对比
• 图表10：2014年6月-2016年3月中恒大与恒生指数对比
• 图表11：2021年9月24日“两个维护”以来房地产与基准指数表现
• 图表12：风格指数与市盈率负相关
• 图表13：房地产板块PB处于历史低位
• 图表14：量化角度推荐个股

分析师信息

• 郭荆璞：分析师，执业证书编号 S0590522030002，电话 010-64285217，邮箱 guojp@glsc.com.cn
• 张晓春：分析师，执业证书编号 S0590513090003，电话 0510-82832053，邮箱 zhangxc@glsc.com.cn