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房地产税收新政点评：降税费促交易，表决心稳预期

投资要点

• 事件概述：财政部于2024年11月13日发布房地产税收新政，调整个人住房契税、增值税及土地增值税政策，进一步降低购房成本，并优化行业交易环境。
• 政策内容：
  1. 契税调整：首套房契税税率根据面积分档下调至1%-1.5%；二套房契税对面积≥140㎡下调至2%。
  2. 增值税优化：取消普通住宅标准区分，统一非普通住房增值税免征年限为2年及以上。
  3. 土地增值税：全国预征率下限统一降低5个百分点，并对增值额低于扣除项目20%的普通住宅免征土增税。
• 政策目标：通过降低交易成本，引导改善型需求释放，稳定房地产市场成交与价格，促进止跌回稳。

政策意义与影响

• 政策力度略超预期，主要惠及置换、改善客群，显著降低跨城投资及二次购房成本。
• 房企土地增值税预征率下调，有助于缓解现金流压力，修复行业信心。
• 成交量回升将提振市场预期，稳定行业基本面。

行业拐点与投资机会

• 下调政策执行路径清晰，叠加专项债收储等配套措施，标志着房地产行业政策进入宽松阶段。
• 建议把握政策拐点后的市场机会，重点关注：
  • 房地产经纪：贝壳
  • 开发企业：华润置地、保利发展、滨江集团
  • 物业管理：华润万象生活、绿城服务、保利物业、越秀服务

风险提示

• 行业调控政策宽松程度可能不及预期。
• 坏账风险持续蔓延，企业现金流和流动性压力仍存。

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