20220225-光大证券-房地产_对2月24日国家住建部新闻发布会的点评-提升改善型购房的信贷支持_满足合理的改善型购房需求_3页_445kb

行业研究总结：改善型购房信贷支持提升

核心内容

2022年2月24日，国家住建部召开新闻发布会，提出要满足合理的改善型购房需求。住建部部长王蒙徽强调，房地产市场将保持平稳运行，调控政策将保持连续性和稳定性，同时增强精准性和协调性，以促进房地产业的良性循环和健康发展。

主要观点

1. 改善型购房需求上升

   • “多孩政策”与“父母同住”政策导向，使改善型购房需求显著增加。
   • 改善型购房通常指家庭从较小户型（如两房）升级至更大户型（如三房），以适应家庭结构变化和居住需求。

2. 当前信贷支持不足

   • 截至2021年11月末，个人住房贷款中90%以上用于支持首贷，改善型购房贷款占比不足10%。
   • 首付比例较高，导致改善型购房存在较大的资金缺口，抑制了需求释放。

3. 信贷支持提升的潜力

   • 若首付比例从70%降至50%，家庭年均储蓄需求将大幅下降，减轻资金压力。
   • 住建部明确提出“满足合理的改善型购房需求”，意味着未来可能加大对此类购房的信贷支持。

4. 行业流动性逐步改善

   • 2022年初，多项政策释放资金面积极信号，如5年期LPR下调5个基点、保障房贷款不纳入集中度管理等。
   • 房企“α风险”修复进入执行阶段，房地产行业流动性持续舒缓。

5. 优质房企迎来发展机遇

   • 在行业流动性改善的同时，房地产金融审慎管理及“去杠杆”趋势仍将持续。
   • 坚持“杠杆适度、稳健经营、品质立身、有序发展”的房企将更具竞争力，引领行业向“利润合理化、管理精细化、产品优质化、施工绿色化”方向发展。

6. 投资建议

   • 重点推荐万科A、万科企业、中国金茂、新城控股。
   • 建议关注保利发展、金地集团、招商蛇口、中国海外发展、华润置地、龙湖集团。

关键信息

• 改善型购房模型：以上海典型家庭为例，分析从两房改善为三房所需资金及储蓄压力。
• 资金缺口测算：首付比例从70%降至50%，家庭年均储蓄需求从48.7万元降至21.7万元。
• 信贷结构：当前个人住房贷款中，首贷占比高，改善型购房信贷支持不足。
• 政策导向：住建部强调“因城施策”，部分城市购房限制有望加速退出。
• 风险因素：包括全球通胀推升开发成本、新冠疫情影响居民收入和信贷扩张、房企“三道红线”叠加债务集中偿还期等。
• 行业评级：房地产行业评级为“增持”，部分房企评级为“买入”。

数据支持

• 图1：上海商品住宅成交均价及6M滚动平均值（2010-2021），显示价格持续上涨。
• 图2：全国/北京/上海的住房贷款/居民中长期贷款余额增速，反映信贷环境变化。
• 表1：上海典型改善型购房模型，展示不同首付比例下的资金缺口和储蓄需求。

总结

住建部明确提出满足改善型购房需求，标志着政策导向从压制需求转向支持合理需求。随着信贷支持的提升，改善型购房将成为推动房地产市场发展的重要力量。然而，行业仍面临一定的风险，包括成本上升、居民收入波动和房企债务压力。优质房企在政策支持和市场调整中将更具优势，有望引领行业向高质量发展方向转型。