宏观专题：基建稳增长系列之六，城市更新能成为基建增长的支撑点吗？-20220220-德邦证券-20页_828kb

城市更新能成为基建增长的支撑点吗？基建稳增长系列之六

核心内容

城市更新作为城镇化发展的必然阶段，正在从以房地产为主的模式逐步转向以市政基础设施为主的更新方向。2020年城市更新中的房地产投资规模为8555亿元，而基建投资约为1.66万亿元，合计约2.5万亿元。随着棚改退潮和住建部对城市更新的政策纠偏，房地产更新投资将持续减少，而市政基建更新投资将逐渐成为城市更新的主要组成部分。

预计2021年城市更新可拉动基建增速0.44个百分点，2022年有望达到1个百分点左右。城市更新将成为基建增长的重要支撑点，推动市政基础设施“补短板”和“促升级”双方向发展。

主要观点

• 城市更新是城镇化发展的必然阶段：随着城市基础设施使用年限的增加，城市更新将逐步替代增量建设，成为城市治理的重要方式。
• 城市更新范围广泛，各地实践不同：城市更新涵盖居住区、生产区、生活区、文化区和基础设施等，但各地政策和实施方式存在差异。
• 城市更新鼓励社会资本参与：相比传统城市建设，城市更新项目周期短、回报快，更利于社会资本进入，有助于缓解政府财政压力。
• 城市更新投资规模逐步从房地产转向基建：房地产投资占比下降，基建投资占比上升，城市更新正向“基建化”发展。

关键信息

城市更新定义

• 城市更新是城镇化发展的必然阶段，涉及对城市空间形态和功能的持续完善和优化。
• 城市更新尚未有统一定义，主要包括居住区、生产区、生活区、文化区和市政设施的改造。
• 住建部明确禁止城市更新过度房地产化，要求控制拆建比例，强调“小规模、渐进式、可持续”的更新方式。

城市更新的实践

• 2021年11月，住建部启动城市更新试点，21个城市快速出台相关政策和详细规划。
• 2022年，19省市在政府工作报告中部署了城市更新任务，包括老旧小区改造、基础设施补短板、历史文化保护等。
• 城市更新项目涵盖居住、商业、工业、交通、生态、文化等多个领域，各地推进方式多样，如整治提升、改建完善、拆除重建等。

投资规模与趋势

• 城市更新分为房地产和基建投资两部分，2020年房地产投资占比约6.0%，基建投资占比约8.8%。
• 随着棚改退潮，房地产投资规模大幅下降，而基建投资则有望持续增长。
• 2021年城市更新预计拉动基建增速0.44个百分点，2022年有望达到1个百分点。

资金来源与筹资方式

• 城市更新资金来源包括财政拨款、专项债、商业银行贷款、政策性金融及社会资本参与。
• 2021年城市更新专项债额度占新增专项债的34.9%，其中用于棚改和旧改的占比较高。
• 鼓励社会资本参与，通过多元化筹资机制和政策支持（如税费减免）提升项目的可行性。

风险提示

• 城市更新试点效果不及预期；
• 城市更新顶层设计出台速度慢于预期；
• 疫情形势出现较大变化，可能影响城市更新项目的推进。

图表与数据支持

• 图1：我国市政设施建设的三阶段，显示城市更新是城镇化发展的必然；
• 图2：主要城市中心城区人口流出严重，表明城市更新的必要性；
• 图3：我国城市建设维护支出占比还较低，反映城市更新的潜力；
• 图4：美国基建运维支出超过资本支出，提示城市更新趋势；
• 图5：2019年市政设施投资资金来源，显示财政拨款和国内贷款为主；
• 图6：2021年地方政府债券投向，显示城市更新在基建中的重要性；
• 图7：城乡社区事务支出及增速，反映财政支出结构的变化；
• 图8：城市建设和更新相关科目支出情况，说明城市更新投资的结构；
• 图9：房地产投资扩建+改建规模，显示房地产更新投资的下降；
• 图10：棚改开工及投资估算，反映棚改退潮的趋势；
• 图11：公共设施管理业六个子行业投资占比，显示城市更新对基建的支撑；
• 图12：城市更新投资规模及其基建和房地产部分占比，说明城市更新的结构变化。

政策与实施进展

• 2019年中央经济工作会议首次提出城市更新概念，2021年纳入“十四五”规划。
• 各地政策推动城市更新，如北京、上海、安徽、辽宁、内蒙古、云南等省市均发布了城市更新相关政策。
• 城市更新项目推进方式多样，包括政府主导、社会资本参与、多元主体合作等。

总结

城市更新正从以房地产为主向以市政基建为主转变，成为基建增长的重要支撑点。未来，随着政策引导和城市治理需求的提升，城市更新将逐步成为城市投资的主流，推动基础设施“补短板”和“促升级”双方向发展。然而，城市更新仍面临试点效果、顶层设计和疫情变化等风险。