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银河地产胡孝宇：稳定房地产市场，再提城市更新

核心内容

2026年4月28日，中共中央政治局会议召开，明确指出“努力稳定房地产市场，扎实推进城市更新”，表明政府对房地产行业的持续关注和政策调控的决心。此次会议释放出稳定市场和推动城市更新的双重信号，旨在应对当前房地产市场面临的下行压力，并通过城市更新提升城市品质和居住环境。

主要观点

1. 稳定房地产市场

• 市场表现承压：2025年全国商品房销售面积同比下降8.70%，销售金额同比下降12.60%；2026年前3月销售面积和金额分别同比下降10.40%和16.70%，显示市场整体处于调整阶段。
• 房价分化明显：2026年3月，一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨，而二、三线城市价格仍环比下降，反映出房价在不同城市能级间的分化趋势。
• 政策导向明确：稳定房地产市场成为当前政策的核心目标之一，强调通过调控手段维持市场平稳运行，防止过度下滑。

2. 推进城市更新

• 政策支持加强：城市更新被多次提及，2026年政府工作报告明确提出“高质量推进城市更新”，并将其纳入重点任务。
• 中央财政支持：财政部与住建部联合发布通知，支持部分城市开展城市更新行动，通过竞争性选拔方式确定不超过15个地级及以上城市作为试点。
• 资金分配机制：中央财政对东部、中部、西部城市分别给予不超过8亿元、10亿元、12亿元的定额补助，资金按工作推进情况分年拨付。
• 更新目标：城市更新重点聚焦于老旧房屋改造、城中村改造及重点样板片区建设，旨在提升城市基础设施和居民居住条件。

关键信息

• 政策背景：房地产市场面临销售规模下滑、房价分化等问题，政府通过稳定市场和推进城市更新来应对。
• 数据支撑：2025年及2026年前3月商品房销售数据表明市场承压明显，需政策干预以稳定预期。
• 城市更新机制：中央财政通过竞争性选拔支持城市更新，资金分配与区域发展水平挂钩，强调可持续性。
• 政策重点：城市更新不仅是改善居住环境的手段，也是推动城市高质量发展的重要路径。

风险提示

• 宏观经济不及预期：若经济增长放缓，可能影响房地产市场需求。
• 房价大幅波动：市场信心不足可能导致房价剧烈波动。
• 政策推进和实施不及预期：城市更新政策执行力度不足可能影响效果。
• 房屋销售不及预期：市场调整期可能导致销售不及预期，影响企业资金链。
• 房地产投资不及预期：投资需求疲软可能拖累行业整体发展。

CGS相关报告

• 【银河地产胡孝宇】行业动态2026.4|销售面积累计降幅收窄，销售均价环比提高
• 【中国银河宏观】房地产市场筑底企稳了吗？——房地产高质量发展跟踪系列之一
• 【中国银河地产】着力稳定房地产市场，深入推进新模式——2026年政府工作报告点评

CGS研究团队介绍

• 胡孝宇：中国银河证券房地产行业分析师，S0130523070001。
• 教育背景：美国东北大学金融学硕士，同济大学金融学学士。
• 从业经验：曾任职于天风证券，拥有4年房地产研究经验。
• 荣誉：2022年Wind金牌分析师第5名，2023年7月加入中国银河证券研究院。

CGS评级体系

• 行业评级：
  • 推荐：相对基准指数涨幅10%以上。
  • 中性：相对基准指数涨幅在-5%~10%之间。
  • 回避：相对基准指数跌幅5%以上。
• 公司评级：根据公司股价表现进行相应评级。

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