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南京新百 (600682) 投资报告总结

核心内容

南京新百于2014年7月7日发布报告，上调投资评级至“买入”。报告指出，公司通过资产价值低估、潜在利润释放、并购协同效应和集团资产整合，为投资者创造了新的机会。此外，公司通过经营调整和外延扩张，推动商业、地产和医药业务的持续增长。

主要观点

• 经营调整与增长：三胞集团入股后，公司进行了一系列经营调整，包括门店装修、业态优化等，带动商业收入增长。南京新百商城和东方商城通过改造和并表，实现业绩提升。
• 地产与医药贡献增量：地产项目如盐城龙泊湾和新百新城预计为公司带来显著利润增长。医药业务通过高市占率产品如复方骨肽注射液和肝素钠注射液，实现稳定增长。
• 跨国并购HOF：公司以15.6亿元收购Highland Group 89%股权，成为A股商业跨国并购第一单。HOF拥有较高的毛利率和线上增长潜力，与公司形成协同效应。
• 投资评级与估值：基于盈利预测和估值方法，公司合理价值被估算为19.64元至22.44元，目标价设定为20元，上调至“买入”评级。

关键信息

市场数据

• 收盘价：12.45元
• 一年内最高/最低价：12.9/8.33元
• 上证指数/深证成指：2059/7334
• 市净率：2.9
• 息率：0.86
• 流通A股市值：4465百万元

基础数据

• 每股净资产：4.05元
• 资产负债率：65.05%
• 总股本/流通A股：358/358百万
• 流通B股/H股：-/-

投资要点

1. 国退民进、机制改善助力商业高速增长，地产、医药贡献业绩增量。
2. 跨国并购HOF，“商品经营能力+全渠道拓展”支撑公司长期发展。
3. “价值低估+潜在利润释放+并购协同+集团资产整合”催生投资机会。
4. 目标价20元，上调至“买入”投资评级。

盈利预测

• 2014年EPS：0.50元，对应PE 25倍
• 2015年EPS：0.57元，对应PE 22倍
• 2016年EPS：1.93元，对应PE 6倍

股价表现催化剂

• 河西新百新城项目14年下半年开工
• HOF债务替换顺利进行
• 集团资产整合进一步推进

核心假设风险

• 大众消费持续低迷
• 反腐力度不断加强
• 房价下跌
• 欧洲经济复苏进程低于预期

关键假设点

1. 预计14-16年收入增速分别为8%、8%、6%；芜湖新百为5%、5%、4%；东方商城为-10%、8%、8%；淮南店14年收入4亿，15-16年增速为5%、8%。
2. 新百药业14-16年收入增速为40%、42%、45%。
3. 盐城龙泊湾项目14-16年分别实现收入2.3亿、2.4亿、2.5亿；新百新城预计16年实现收入10亿，净利润约4亿；南京中心出租率超过90%，收益稳步提升。
4. HOF债务替换和银行借款利率均为5%，预计14-16年分别贡献净利润-0.76亿、0.10亿、0.83亿。

有别于大众的认识

• 海外与国内商业盈利模式：HOF作为真正零售资产，拥有自营和买手品牌，掌握商品经营能力，线上业务增长迅速，应享受更高估值。
• 上市公司业绩释放：潜在利润释放空间巨大，包括新百新城和HOF债务替换带来的业绩提升。
• 资产价值评估：建议从市值角度分析公司价值，分业务进行PE分部估值，HOF通过PS进行估值，合理市值区间在80-100亿。

投资评级与估值

• 不考虑国贸中心：14-16年EPS分别为0.50元、0.57元、1.93元，对应PE分别为25倍、22倍、6倍。
• 考虑国贸中心：14-16年EPS分别为0.41元、0.46元、1.58元，对应PE分别为30倍、27倍、8倍。
• 合理价值：通过绝对估值法和分部估值法，公司合理价值为19.64元和22.44元，综合考虑目标价为20元，上调至“买入”评级。

跨国并购HOF

• 交易金额：15.6亿元收购HOF 89%股权
• HOF定位：英国百年中高端百货，拥有60家门店，定位高端，线上收入增长快
• HOF模式：自营+买手+联营混合模式，毛利率高，线上业务年均增速超50%

地产与医药业务

• 地产项目：盐城龙泊湾项目贡献业绩，新百新城预计16年实现净利润25亿
• 医药业务：新百药业市占率高，产品结构完整，净利率稳步提升，未来有望整合集团医疗健康养老产业链

总结

南京新百通过经营调整、跨国并购和地产医药业务的扩展，展现出强劲的增长潜力。公司资产价值被低估，未来利润释放空间大，HOF的并购带来协同效应和线上增长机会。投资评级上调至“买入”，目标价20元，合理价值区间在19.64元至22.44元之间。