2019【城市进入研究】粤港澳大湾区购房客户研究_56页_4mb

中原地产粤港澳大湾区购房客户研究总结

核心内容概览

本报告由中原集团研究中心发布，分析了2016年1月至2018年9月期间粤港澳大湾区购房客户的数据，涵盖广州、深圳、东莞、珠海、中山、佛山、惠州7城，共收集客户数据27万余条。主要分析了客户群体的结构、购房目的、关注点、行为习惯及区域流动等。

主要观点与关键信息

一、客户群体特征

• 客户结构：

  • 以30-40岁、有一定经济积累的中产阶层为主，占比约41%。
  • 男性客户占比略高于女性，男性占54%，女性占46%。
  • 金融、保险、证券行业客户占比最高，尤其是2017年3月后，该行业占比达27%。
  • 管理层占比较高，达71%，显著高于社会总体比例。

• 购房目的：

  • 自住需求占比逐年上升，2018年1-4月达64%。
  • 投资需求占比下降，从调控前的40%降至30%。
  • 广州客户在2017年后投资占比有所回升，但整体仍以自住为主。

• 购房关注点：

  • 地段、配套、社区规划是客户主要关注点。
  • 广佛客户更关注生活配套，如超市、学校等。
  • 深莞惠客户更关注商业配套，如商圈、会所等。
  • 珠中客户关注社区配套，如园林、商业等。

• 购房行为习惯：

  • 自驾出行是客户主要出行方式。
  • 广佛区域客户更倾向于公共交通。
  • “友介”是主要信息渠道，尤其在公寓和投资市场。
  • 自住客户更关注“路过”渠道，投资客户更倾向于“老带新”和“友介”。

二、客户流动与城市分布

• 省内客户：

  • 深圳和广州客户外溢需求显著，尤其是深圳客户在惠州、东莞购房较多。
  • 广州客户外溢至佛山、中山等周边城市，2017年后外溢比例上升。
  • 中山、东莞、惠州客户更倾向于本地投资，外地购房比例较低。
  • 深莞惠客户之间存在三角渗透现象，广佛客户存在双向渗透。

• 省外客户：

  • 主要来源为江西、湖南等邻近省份，占比约13%。
  • 北京、吉林、黑龙江等省客户数量也有所增长。
  • 江西客户主要购房于深圳和东莞，湖南客户主要购房于惠州和中山。

三、区域与城市分析

• 深圳客户：

  • 在本地购房占比最高，达48%。
  • 外溢至东莞、惠州，但2017年后外溢比例下降。
  • 购房单价高于其他城市客户，尤其在中山、惠州。
  • 2018年7月后，本地购房总价上升，外地购房比例下降。

• 广州客户：

  • 在本地购房占比最高，达59%。
  • 外溢至佛山、中山等城市，2017年后外溢比例上升至44%。
  • 外溢购房单价低于本地，主要以自住为主。

• 珠海客户：

  • 主要购房于本地及中山，中山购房占比达35%。
  • 2017年中山调控后，珠海客户在中山购房比例大幅下降。
  • 购房单价与总价均高于其他城市客户。

• 东莞客户：

  • 本地购房占比达91%，外地购房主要为深圳客户。
  • 2017年后，外地购房比例上升，深圳客户占比小幅下降。

• 惠州客户：

  • 本地购房占比达94%，外地购房主要为深圳客户。
  • 2017年后，外地购房比例上升，但整体仍以本地为主。

• 中山客户：

  • 本地购房占比达99%，外地购房以深圳、广州客户为主。
  • 2017年后，外地购房比例下降，本地购房占比维持高位。

• 佛山客户：

  • 外地购房以广州客户为主，占比超过50%。
  • 广州客户在佛山购房占比最高，达42%。

四、购房需求与行为趋势

• 刚需客户：

  • 占比上升，尤其在2018年7月后。
  • 年龄分布以30-40岁为主，与购买力呈正相关。
  • 广州客户在刚需市场中表现尤为显著。

• 投资客户：

  • 主要集中在深圳、广州，占比稳定在30%左右。
  • 深圳客户购房单价高于本地市场，广州客户购房单价低于本地市场。
  • 豪宅市场投资属性更明显，部分客户存在1小时以上通勤的情况。

• 通勤半径：

  • 大多数客户接受40分钟以内的通勤时间。
  • 部分高净值客户存在1小时以上通勤。

• 家庭结构：

  • 小家庭（两口之家或两代家庭）为主力。
  • 豪宅客户中有一定比例为三代同堂。

五、市场趋势与政策影响

• 调控影响：

  • 2017年3月调控后，客户年龄上升，购房门槛提高。
  • 2018年7月后，市场遇冷，成交量和客户数量均下滑。
  • 调控导致投资需求下降，自住需求上升。

• 市场特征：

  • 湾区市场相互渗透，不存在独立封闭市场。
  • 深圳客户对外依赖度最低，珠海吸纳省外客户最多。

总结

• 客户群体：以30-40岁中产为主，男性占比较高，金融、保险、证券行业及管理层是主要职业构成。
• 购房目的：自住需求占比上升，投资需求下降，但广州、深圳客户仍保持一定投资比例。
• 购房关注点：地段、配套、社区规划是核心关注点，不同城市侧重点不同。
• 客户流动：省内客户以深圳、广州为主，省外客户主要来自江西、湖南、北京等邻近省份。
• 市场趋势：调控后市场降温，客户结构变化不大，但自住需求上升，投资需求下降，市场呈现相互渗透趋势。

表格总结

图表关键信息

• 客户年龄：逐年上升，30-40岁为核心群体。
• 购房目的：自住占比逐年上升，投资需求下降。
• 购房关注点：地段、配套、社区规划是主要因素。
• 客户流动：广佛双向渗透，深莞惠三角渗透，珠海客户向中山渗透。
• 购房单价与总价：深圳客户购房单价普遍高于其他城市，广州客户购房单价低于本地市场。
• 信息渠道：友介是主要渠道，公寓类客户更倾向“转介”，自住客户倾向“路过”。
• 通勤半径：40分钟以内为主，部分高净值客户通勤时间更长。

结论

粤港澳大湾区购房客户以中产为主，男性占比较高，金融及管理层是主要职业构成。自住需求持续上升，投资需求下降，但广州、深圳客户仍保持一定投资比例。客户流动呈现“小城市圈”特征，市场相互渗透，不存在独立封闭市场。省外客户主要来自江西、湖南、北京等邻近省份，购房偏好与本地客户有明显差异。市场调控后，客户结构变化不大，但购房行为更加趋于理性，自住需求成为主导。