20211206-东吴证券-宏观周报_政治局会议的房地产新提法有何深意__5页_542kb

宏观周报20211206 总结

核心内容

本周一（2021年12月6日）召开的政治局会议对房地产行业提出了新的表述，即“促进房地产业健康发展和良性循环”。这一提法标志着房地产调控政策在当前市场下行背景下出现新的调整方向，但并非转向全面刺激，而是更注重稳定市场信心。

主要观点

1. 新提法的背景与含义

• 新表述：“促进房地产业健康发展和良性循环”是政治局会议对房地产行业的最新定调，与此前“房住不炒”的定位相比，更加侧重于稳定和托底。
• 政策变化：会议未提及“房住不炒”，但强调“推进保障性住房建设”和“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”，表明政策在需求端有所松动。
• 政策意图：通过保障房建设来稳定房地产投资，同时通过支持商品房销售来增强市场信心，防止行业过度下滑。

2. 历史政策应对与市场企稳规律

• 政策托底：历史上，房地产市场触底反弹时，政策多从需求端入手，如降准降息、放松限购限售等，随后才逐步放宽融资和交易税费。
• 市场企稳顺序：
  • 商品房销售同比增速率先企稳；
  • 新开工在销售企稳后两个季度触底；
  • 房地产开发投资和土地购置在销售企稳后三个季度逐步回升。
• 逻辑关系：销售是房企资金的重要来源，销售回暖会促使企业增加投资，推动整个行业复苏。

3. 当前政策的特殊性

• 保障房建设优先：本次会议将保障房建设放在首位，预计未来政策会支持对困难开发商项目的收购，并将其转化为保障房项目。
• 商品房销售支持：会议强调支持商品房市场满足合理住房需求，意味着销售端的政策松绑可能逐步推出。
• 数据支撑：房地产行业对GDP贡献达7.3%（2020年），且与房地产服务业高度相关，因此政策调整需兼顾整体经济影响。

4. 市场回顾

• A股市场：上周上证指数上涨1.22%，深证成指上涨0.78%，创业板指上涨0.28%，市场整体呈上升趋势。
• 北向资金：本周累计净买入超150亿元，建筑装饰行业最受青睐。
• 港股市场：受海外市场避险情绪和美联储政策收紧预期影响，恒生指数下跌1.3%，恒生科技指数下跌3.68%。

关键信息

• 政策导向：房地产调控政策出现结构性调整，更注重托底与稳定，而非全面刺激。
• 保障房建设：未来政策可能推动保障房建设，作为房地产投资的重要抓手。
• 商品房销售：保销售成为政策重点，以支撑房企现金流和市场信心。
• 行业影响：房地产行业对GDP和就业具有重要影响，政策调整需谨慎考虑其对整体经济的传导效应。
• 后续关注：需关注即将召开的中央经济工作会议，其对房地产的定调可能进一步明确政策方向。

风险提示

• 疫情扩散：疫情可能对房地产市场产生超预期影响。
• 美联储政策：美联储货币政策收紧可能对国内市场形成压力。

参考资料

1. 《宏观月报20211204：11月非农难以改变美联储加快taper的决心》
2. 《宏观月报20211202：2022年“中国宽松、美国收紧”的演绎与市场影响》
3. 《宏观月报20211130：PMI触底反弹释放了怎样的信号？》
4. 《宏观月报20211129：观察2022年中国出口的三条线索》
5. 《宏观周报20211127：南非新变种毒株的由来、发酵与市场影响》

投资评级标准

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  • 增持：预期未来6个月个股涨跌幅相对大盘介于5%与15%之间；
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