用绝对估值法模拟相对估值走势_探索房地产股合理的估值水平_9页_1mb

房地产股合理估值水平分析总结

核心内容概述

本报告分析了房地产行业在2018年上半年的估值变化，并通过绝对估值法（DCF模型）模拟相对估值走势，探讨了影响估值的关键因素。报告指出，尽管行业集中度提升，但市场对地产股的估值逻辑发生了显著变化，从年初的乐观预期转向当前的悲观态度。同时，报告基于敏感性分析和历史数据，提出了未来估值走势的判断和投资策略建议。

主要观点

• 行业基本面与估值背离：年初至今，地产股经历了急涨急跌，尽管基本面与预期一致，但股价走势与预期不符。龙头房企销售数据良好，集中度提升，但市场对其估值已趋于悲观。
• 估值方法的转变：年初市场使用PE估值法，后转向NAV估值法，反映出对行业未来增长和盈利能力的担忧。
• 绝对估值法的应用：通过DCF模型计算，得出公司合理的PE水平公式，表明PE受未来两年销售增速（G）、稳定销售增速（Gn）、加权融资成本（WACC）和净资产收益率（ROE）影响最大。
• 拟合PE的有效性：历史数据显示，拟合PE与相对PE走势基本一致，但2016年后典型房企与板块走势出现背离，尤其是龙头房企。
• 未来PE走势判断：即使在悲观假设下，拟合PE也未触及2014年最低水平，且二线房企相对PE/沪深300已处于历史低位，估值下行空间有限。若政策放松，估值弹性最大的将是WACC和G敏感度高的二线民企。

关键信息

行业概况

• 上市公司数量：138家
• 行业总市值：2503.30亿元（百万元）
• 行业流通市值：1936.23亿元（百万元）

重点公司数据（2017-2020E）

估值决定因素

• PE公式：
  $$
  PE = 1 + \frac{1 + G}{1 + WACC} + \frac{(1 + G)^2(1 - G_n / ROE)}{(WACC - G_n)(1 + WACC)^2}
  $$
• 主要变量：销售增速（G）、稳定销售增速（Gn）、融资成本（WACC）、净资产收益率（ROE）

历史拟合PE有效性

• 拟合PE与相对PE走势基本一致，但2016年后典型房企（如万科、保利）与板块走势出现背离。
• 内房股（如融创、碧桂园）的拟合PE与相对PE走势仍保持吻合。

未来PE走势分析

假设情景

结论

• 最悲观情景下：拟合PE不会触及2014年最低水平。
• 二线房企相对PE/沪深300：已处于历史低位，估值下行空间有限。
• 龙头房企拟合PE与相对PE背离：已达到历史高峰，估值难以进一步下行。
• 政策放松预期：若政策放松，估值弹性最大的将是WACC和G敏感度高的二线民企。

投资策略建议

• 关注政策放松信号：在WACC下行和销售增速上行的背景下，二线民企的估值弹性最大。
• 底部思维：除非基本面回到历史最差水平，否则相对估值不会回到2014年水平。
• 布局重点：优先考虑融资成本敏感度高、销售增速弹性大的企业。

风险提示

• 销售增速不及预期：可能导致估值进一步下行。
• 融资成本上升过快：会显著压缩企业利润空间，影响估值水平。