2020年中国投资市场报告_7页_1mb

报告摘要

中国大宗房地产市场2020年总结

核心内容

2020年中国大宗房地产市场在新冠疫情、经济降杠杆和贸易战的多重影响下整体表现疲软，但部分领域仍显示出韧性。市场成交总额同比下降，但流动性有所增强，部分资金流入房地产领域，同时政府政策对市场起到一定引导和调控作用。

主要观点

市场整体疲软：2020年前三季度大宗投资市场成交总额为人民币1,497亿元，同比下降22%。市场不确定性因素增多，买家与卖家的价格预期差异拉长交易周期。
写字楼仍是成交主力：写字楼在过去12个月的成交额达人民币809亿元，同比下降8%，但仍是成交最频繁的资产类别。境外买家占写字楼总成交额的43%，同比下降3个百分点。
物流资产表现突出：物流资产成交额同比上升119%，境外买家成交额增长三倍以上。物流资产收益率在5.5-6.0%之间，成为投资者关注的热点。
零售物业受压：零售物业成交额同比下降35%，境外买家成交额下降68%。社区商业因管理成本低而受到关注，但其租金提升和资产升值潜力有限。
利基资产兴起：数据中心和教育相关物业成为部分投资者的结构性增长点，但进入门槛高，市场流动性差。
买家结构变化：自用买家和长期资本买家活跃度上升，而国际投资者因市场不确定性和旅游限制，活跃度下降。
保险资金活跃：保险公司积极参与大宗房地产市场，尤其是写字楼和核心城市资产，2020年平安保险和中国人保分别完成大额收购。险资占比在2-3%，远低于欧美水平。
融资环境改善：政府释放资金，市场流动性增强，但对小型企业利好有限。融资增长主要来自贷款和债券，信托贷款余额下降。
政策影响显著：政府对开发商融资提出“三道红线”要求，可能迫使开发商降价出售资产或精简业务线。
REITs试点推进：2020年4月REITs试点政策出台，鼓励物流仓储、产业园区等资产，为市场提供新资金渠道。
平台收购趋势：平台收购在利基资产领域更为常见，如数据中心和物流资产，有助于投资者获得管理经验与合作机会。
基金募集活跃：多个基金将中国作为投资目的地，策略涵盖资产增值、机会型、不良资产等，基金规模较大，部分仍在募集阶段。

关键信息

成交规模分析

单笔成交规模有所减小，总价超过20亿元的成交有39笔，其中7笔超过50亿元。
最大单笔成交为新加坡政府投资公司（GIC）收购双子座大厦，约80亿元。

买家来源分析

境内买家成交额为146.7亿元，同比下降2%。
境外买家成交额为93.8亿元，同比下降18%。
机构买家占主导地位，但境外机构买家比例下降。

资产类别表现

资产类别	成交额（十亿元）	同比变化	买家类型
写字楼	69.8	-7%	境内52.5，境外13.1
零售	41.8	-5%	境内16.3，境外6.4
工业	23.9	45%	境内13.6，境外11.6
酒店	8.8	-35%	境内5.9，境外1.3
住宅	2.4	41%	境内0.2，境外0.0

一线城市吸引力上升

一线城市写字楼市场抗跌性强，收益率上升。
广州和深圳因政策支持和增长潜力成为热点，但投资级别物业有限，未来供应量大可能带来挑战。

基金募集情况

基金名称	状态	策略	规模（百万美元）	管理公司
Everbright Ashmore Huazhu Anzhu Fund	募集中	资产增值型	--	China Everbright Limited
LaSalle China Logistics Ventures	首期募集结束	机会型	1,000.00	LaSalle Investment Management
Hony Capital Real Estate Fund III	募集中	资产增值型	572.15	Hony Capital
CCRE China Senior Living Fund	宣布	次核心	28.61	CITIC Capital
CBRE LOGOS China Logistics Club Fund	募集结束	机会型	786.00	CBRE Global Investors
Fudo Capital IV	募集中	资产增值型	500.00	CLSA Capital Partners
Xinjin IDC USD Fund	募集中	核心型	3,000.00	Xinjin Investment
Xinjin IDC CNY Fund	募集中	核心型	1,716.46	Xinjin Investment
Alpha Asia Macro Trends Fund IV	募集中	资产增值型	1,000.00	Alpha Investment Partners
ChiaTai GoHigh Urban Renewal Industrial Investment Fund	募集中	核心型	1,430.38	GoHigh Capital
ESR GIC China Logistics Fund	募集中	核心型	500.00	ESR
CCRE China Special Opportunistic Fund	募集中	不良资产	500.00	CITIC Capital
Savills IM Asia Fund III	宣布	核心型	--	Savills Investment Management
Actis Asia Real Estate Fund 2	募集中	机会型	--	Actis