20161109-国开证券-房地产行业专题报告：另一个角度看地产：地区发展不平衡_17页_1mb

房地产市场分化分析报告总结

核心内容

本报告分析了2016年中国房地产市场的分化现象，探讨其背后的根本原因，即地区发展不平衡。报告指出，尽管货币宽松和资产荒推动了资金流入热点城市，但真正导致房地产市场分化的是长期存在的资源分配不均和户籍制度限制人口流动。

主要观点

• 房地产市场分化：2014年以来，一二三线城市房地产市场价格、政策和预期出现明显分化，一线城市房价持续上涨，而二三线城市仍面临去库存压力。
• 货币现象的局限性：虽然货币宽松和利率下降是热点城市房价上涨的表面原因，但无法解释市场分化，真正原因是地区发展不平衡。
• 地区发展不平衡的成因：
  • 资源分配不平衡：国家政策、财政补贴、税收优惠等长期向发达地区倾斜，导致资源集中于一线城市，欠发达地区持续补贴发达地区。
  • 户籍制度限制：户籍制度使得人口流动受限，大城市享受大量低成本劳动力，而流动人口难以享受公共服务，最终导致人口回流，加剧地区发展差距。
• 限购限贷的局限性：限购限贷政策只能短期抑制房价过快上涨，无法根本改变市场分化格局。
• 房地产市场的割裂性：由于地区发展不平衡，房地产市场实质上是割裂的，因城施策难以对全国市场产生统一调控效果。
• 区域发展是根本：区域发展水平决定了房地产的消费和投资价值，关注区域发展战略是把握房地产市场未来的关键。
• 城镇化与房地产需求：我国城镇化率较低，长期需求强劲，未来应推动多极化城市化，避免人口过度集中于大城市。

关键信息

市场分化表现

• 2015年3月起，一线城市房价连续20个月环比上涨，累计涨幅达40.74%。
• 2016年9月，一线城市与二线城市价格比达3.5，与三线城市价格比达5.51。
• 多个城市出台限购限贷政策，但仅对价格产生短期抑制作用，未能有效改善市场分化。

财政与税收分配不均

• 增值税：以生产地原则分配，发达地区获得大量净流入，欠发达地区承担补贴责任。
• 企业所得税：企业注册地决定税收归属，发达地区通过优惠政策吸引企业注册，进一步加剧资源集中。
• 税收分配扭曲：地方财政收入分配不均，欠发达地区持续补贴发达地区，导致地区发展差距固化。

户籍制度的影响

• 一线城市户籍门槛高，流动人口难以享受公共服务，最终导致人口回流。
• 北京、上海、广州、深圳等一线城市长期保持非户籍人口净流入。
• 户籍制度限制了人口自由流动，使得劳动力资源无法有效配置。

房地产市场展望

• 长期需求强劲：我国城镇化率仍较低，未来仍有大量人口进入城市，房地产市场具备长期增长潜力。
• 地区发展格局改变：未来将形成多个核心城市群，推动区域协调发展，缩小地区差距。
• 一线城市热度退却：随着户籍制度收紧和资源分配调整，一线城市房价上涨将趋于缓和。
• 二三线城市迎来发展机遇：随着政策引导和人口流入，二三线城市将逐步改善市场状况，出现量价齐升局面。

风险提示

• 财税体制改革进度不及预期：可能影响资源分配和税收结构的调整。
• 城市化进程放缓：可能削弱房地产长期需求。
• 地区发展差距进一步扩大：可能加剧房地产市场的分化。

图表目录

• 图1：2014年至今百城房地产价格环比走势（%）
• 图2：2014年1月至今百城房地产相对价格变化
• 图3：参与调控的城市分布
• 图4：2009年至今M2增速
• 图5：2009年至今M2/GDP
• 图6：近2年房贷平均利率
• 图7：2014年至今新增居民中长期贷款
• 图8：增值税净流入/净流出的衡量
• 图9：2015年各省增值税净流入/净流出情况
• 图10：北京落户途径（从易到难）
• 图11：近年来北京非户籍人口净流入
• 图12：近年来上海非户籍人口净流入
• 图13：近年来广州非户籍人口净流入
• 图14：近年来深圳非户籍人口净流入
• 图15：主体功能区规划城市化战略格局

分析师信息

• 姓名：程凌
• 执业证书编号：S1380515080001
• 联系方式：010-51789191 / chengling@gkzq.com.cn
• 教育背景：北京大学财政学硕士
• 工作单位：国开证券有限责任公司研究部

投资评级标准

行业投资评级

• 超配：相对沪深300指数涨幅10%以上
• 中性：相对沪深300指数涨幅介于-10%至10%之间
• 弱于大市：相对沪深300指数跌幅10%以上

短期股票投资评级

• 强烈推荐：未来6个月内涨幅20%以上
• 推荐：未来6个月内涨幅介于10%至20%之间
• 中性：未来6个月内涨幅介于-10%至10%之间
• 回避：未来6个月内跌幅10%以上

长期股票投资评级

• A：未来3年内涨幅20%以上
• B：未来3年内涨幅在20%以内
• C：未来3年内跌幅20%以上

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