20161109-国开证券-房地产行业专题报告_另一个角度看地产_地区发展不平衡_16页_1mb

另一个角度看地产：地区发展不平衡

核心内容概述

本报告从地区发展不平衡的角度出发，分析当前房地产市场分化现象的成因及影响。指出房地产市场的分化并非单纯由货币宽松或资产荒导致，而是由长期存在的资源分配不均和户籍制度限制人口流动所引发。同时，报告强调区域发展是房地产市场最重要的基本面，未来随着财税体制和户籍制度改革，地区发展不平衡格局有望改变，房地产市场也将随之调整。

主要观点总结

1. 房地产市场分化是当前关键词

• 价格分化：一线及部分热点二线城市房价快速上涨，而二三线城市仍面临去库存压力。
• 政策分化：政府对不同城市采取差异化调控政策，限购限贷成为主要手段。
• 预期分化：市场对一线城市和二三线城市的未来预期差异显著，导致资金流向不均。

2. 分化的根本原因：地区发展不平衡

• 资源分配不均：长期以来，国家政策、资金、税收优惠等资源集中于东部沿海及一线城市，形成发展差距。
• 财政体制不公：欠发达地区持续补贴发达地区，加剧了地区发展不平衡。
• 税收分配扭曲：现行增值税遵循“生产地原则”，导致发达地区获得更多税收收入，进一步固化发展差距。
• 户籍制度限制：户籍制度阻碍人口自由流动，使一线城市享受低成本劳动力，而二三线城市难以吸引人才，导致发展滞后。

关键信息提炼

3.1 资源分配不平衡

• 税收扭曲：增值税和企业所得税等地方税种的分配遵循“生产地原则”，导致发达地区获取更多税收。
• 财政压力：欠发达地区承担大量事权却仅拥有30%的财权，财政紧张使其难以发展。
• 案例数据：
  • 2015年上海增值税净流入比例达6.67%，相当于北京全年增值税收入。
  • A股上市公司中，广东、浙江、江苏、北京、上海五地注册企业占比超过一半。

3.2 户籍制度限制人口流动

• 落户门槛高：一线城市如北京实行严格落户政策，限制人口流入。
• 公共服务不均：非户籍人口无法平等享受养老、医疗等公共服务，影响其在城市的长期居住意愿。
• 人口结构差异：一线城市常住人口远高于户籍人口，而二三线城市则面临人口外流压力。

房地产市场的影响

4.1 限购限贷政策的局限性

• 短期抑制作用：限购限贷仅能延缓市场成交，但无法改变房价上涨趋势。
• 需求转移有限：一线城市的房价上涨不会传导至二三线城市，因缺乏替代效应。

4.2 市场割裂现象

• 区域割裂：房地产市场存在明显区域分割，因城施策难以实现全国性调控。
• 外溢效应：一线城市周边城市（如昆山、廊坊）可能受益于外溢效应，房价上涨。

4.3 区域发展是房地产市场根本

• 消费价值与投资价值：一线城市因资源丰富、发展前景好，具有更高的消费与投资价值。
• 政策导向：房地产调控应回归区域发展层面，关注战略规划与资金支持。

房地产业发展展望

5.1 长期需求强劲

• 城镇化率低：2015年我国城镇化率仅56.1%，未来仍有大量人口需城镇化。
• 政策支持：国家已出台户籍人口城镇化政策，如《推动1亿非户籍人口在城市落户方案》。

5.2 地区发展不平衡将逐步改变

• 多极化发展：未来城市化将向多个核心城市群发展，如环渤海、长三角、珠三角。
• 资源与人口引导：需调整资源分配，改革户籍制度，引导人口就近城镇化。
• 市场分化结束：随着预期调整，一线城市将逐步放开限购限贷，房地产市场分化格局将结束。

风险提示

• 财税改革不及预期：可能影响资源分配和地方政府财政状况。
• 城市化进程放缓：可能削弱房地产市场长期需求。
• 地区差距扩大：可能进一步加剧房地产市场分化。

结论

地区发展不平衡是当前房地产市场分化的根本原因，而非单纯由货币宽松或政策刺激导致。解决这一问题，需从资源分配和户籍制度改革入手，推动多极化城市化发展。房地产市场的发展应回归区域基本面，未来随着政策调整，市场分化将逐渐结束，核心城市群将成为房地产发展的新引擎。