20220421-招银国际-China_Property_Sector_Pandemic,_Policy_and_Political_bureau_meeting_6页_841kb

中国房地产行业总结

核心内容

当前中国房地产行业面临多重挑战，包括疫情对销售的持续冲击、政策支持力度不足以及市场信心疲软。在疫情最严重的长三角地区（YRD），房地产销售受到严重影响，部分开发商如保利、世茂和中海等，因土地储备高度集中于该地区而遭受更大打击。此外，地方政府的政策支持有限，中央政府则忙于其他优先事项，导致整体政策支持力度不足。

主要观点

1. 疫情对销售的影响

• 长三角地区疫情对全国销售的影响高达25%。
• 国家花园在该地区有150个项目完全停摆，占其可售资源的20%。
• 其他YRD开发商如保利、世茂和中海，因土地储备集中度高（分别为67%/35%/34%），受影响更严重。
• 由于疫情未被列为优先事项，房地产行业复苏可能需要等到5月或更晚。

2. 政策支持的局限性

• 超过70个城市已放松政策，但效果有限。
• 政策多集中在二三线城市，这些城市本身面临人口外流问题，难以有效刺激需求。
• 一线城市的政策调整步伐缓慢，例如苏州将二手房交易限制期从5年缩短至3年，力度不足。

3. 供需关系与市场展望

• 当前房地产库存水平显著低于2014年，库存周期仅22个月，远低于历史平均水平。
• 低库存和土地供应紧张，意味着政策放松可能迅速推高房价。
• 房地产销售预计在2022年第三季度末才开始稳定，全年销售值或下降20%至15万亿元人民币。

4. 投资建议

• 建议投资者持有优质开发商，如 COLI、万科、华润置地（PB < 1，长期市场份额增长潜力）。
• 建议关注中海和美的（Survivor and Beta）。
• 对于商业物业（PM）行业，推荐 COPH（盈利增长加速）、CR Mixc（消费V型复苏）和 CGS（Beta）。

5. 政策会议影响

• 预计政治局会议不会出现重大政策变化，维持“住房是居住，不是投机”的表述。
• 三种情景分析：
  • Base Case (80% chance): 政策维持现状，市场短期内难见反转。
  • Bull Case (10% chance): 会议不提及房地产，可能暗示全国性放松。
  • Bear Case (10% chance): 重申不通过房地产刺激经济，对行业不利。

6. 债务与融资情况

• 房地产企业面临较大的债务到期压力，尤其是境内债务。
• 2022年4月，部分房企如中海、金茂、绿城等有重要债务到期，需关注其偿债能力。

关键信息

• 长三角地区是全国房地产销售的重要贡献者，2021年贡献了26%。
• 2022年1季度，全国房地产销售同比下降22.7%，新开工面积下降17.5%。
• 大型房企如华润置地、万科、中海等具有更强的抗风险能力，预计市场份额将扩大。
• 政策支持不足，地方政策力度有限，难以扭转市场下行趋势。
• 债务到期压力大，房企流动性风险加剧，可能引发市场进一步波动。

图表要点

• 图1：展示长三角地区对全国房地产销售的贡献比例，2013年至2021年平均贡献约23%-26%。
• 图2：显示部分开发商在长三角地区的土地储备集中度，如保利、世茂、中海等。
• 图3：表明当前房地产库存水平远低于2014年，库存周期仅22个月。
• 图4：展示2022年1季度全国房地产销售、新开工、投资等关键数据的同比变化。
• 图5：显示2022年境内债券到期情况，部分房企面临较大偿债压力。
• 图6：列出部分房企的近期境外债务到期信息及价格变动情况。

总结

综上所述，中国房地产行业在疫情和政策支持不足的双重压力下持续承压，市场信心不足，销售数据持续下滑。短期内政策调整有限，房企流动性风险上升，建议投资者关注优质开发商及商业物业板块，同时警惕债务到期压力。政治局会议可能不会带来重大政策变化，市场仍需等待疫情控制和政策支持的加强。