20241031-天风证券-固定收益专题_地产需要什么样的货币化__10页_1mb

地产货币化分析总结

本文聚焦我国地产行业当前面临的供需失衡问题，探讨货币化安置的必要性及其作用机制，分析其在去库存、稳定市场的政策路径中如何发挥作用，重点回顾了2014-2016年棚改货币化的实际效果，为新一轮政策设计提供借鉴。

货币化安置的必要性

地产行业止跌回稳需从需求和供给两端共同发力，而当前居民高度杠杆、收入预期偏低、“买涨不买跌”等心态，使得需求难以转化为实际购房行为。货币化安置的核心在于通过财政或央行支持为居民提供现金补贴，提升购买力，从而促进市场回暖。例如2014-2016年的棚改货币化政策，通过PSL（抵押补充贷款）提供资金支持，有效推动居民现金支出，带动了2015年下半年商品房销售回升和2016年地产投资增长，形成了良性循环。

历史经验：棚改货币化的作用

2014-2016年棚改货币化政策

• 中央通过“棚户区改造”计划，以货币补偿为主导方式推进安置。
• 国开行等政策性银行配合，央行通过PSL工具向棚改项目提供低成本资金。
• 货币化安置比例从2014年的不超过40%，提升至后续超过50%，共计补贴居民4万亿元左右，占同期GDP的12%。
• 此阶段商品房销售和地产投资明显回升，居民收入预期改善及土地出让收入增长均受益于政策推动，促进了地产行业的良性循环。

当前政策方向：地产需要怎样的货币化？

货币化补贴需考虑以下四点：

1. 规模需大规模支持
   当前居民杠杆率高企，叠加经济下行压力，预计未来地产补贴规模或超过2万亿元，以“等比例推算”的方式参考前期政策。

2. 资金来源多元化

   • 继续依赖央行货币政策工具（如PSL、再贷款）或开发性金融工具。
   • 可拓展财政手段，如专项债融资，但需考虑政策杠杆约束。

3. 央行配合至关重要
   货币化须央行提供流动性支持，确保市场利率适当与资金合理流动。

4. 渐进式推进，稳妥消化库存
   补贴政策执行需要时间，短期内虽难立刻企稳，但债券市场仍可通过货币宽松操作参与交易。

风险与政策展望

• 在实施过程中需关注宏观经济政策的不确定性及地方政府债务压力。
• 未来或延续货币化安置模式，但需平衡财政和货币政策边界，防范地产“泡沫化”风险。

整体而言，货币化安置是稳定市场、化解库存的有力工具，应当因地制宜，持续优化资金渠道与政策协同，以支持地产长期健康运行。