全球房地产历史专题系列之十七：澳大利亚篇，危机与新生（2010年之后）-20210826-国海证券-15页_696kb

澳大利亚房地产市场历史专题总结（2010年之后）

核心内容概述

本报告聚焦于2010年之后澳大利亚房地产市场的发展历程，分析了金融危机后市场的新变化、科技园区兴起、教育产业推动、政策调控对市场的影响以及市场复苏的过程。整体来看，澳大利亚房地产市场经历了从繁荣到调整再到复苏的阶段性演变。

主要观点与关键信息

1. 2010-2015年：金融危机后的新变化

• 市场稳定增长：尽管20世纪90年代吸引了大量海内外资金，但澳大利亚房地产市场因全面监管而保持温和、稳定的增长。
• 移民政策影响：20世纪下半叶，技术移民增加，推动了高新技术产业的发展，尤其墨尔本在21世纪初建立多个高科技园区，提升了城市竞争力。
• 科技园区推动房价上涨：随着科技园区的兴起，住房需求激增，但供应不足导致房价稳步上涨。
• 教育产业带动学区房市场：澳大利亚因语言优势和地理位置，成为亚太地区留学热门地。学区房制度促使家长为子女教育投资房产，推动房价上涨。
• 政策调控：2015年澳大利亚政府收紧房地产信贷政策，对海外投资者实施限购和空置税，抑制了市场过热。

2. 2016年以后：滑铁卢后何去何从

• 市场下跌与开发商困境：2017年下半年，澳大利亚房地产市场遭遇大幅下跌，部分开发商如未来集团因资金链断裂而破产。
• 政策刺激与市场复苏：
  • 2018年政府推出《首次置业贷款首付计划》，降低首付比例至5%，并提供15%信贷支持，刺激首次购房者。
  • 2019年6月，澳大利亚储备银行将基准利率下调0.25%，带动住房抵押贷款利率下降，市场需求回升。
  • 政策放松后，市场出现反弹迹象，房价逐步复苏。

3. 市场特点与发展趋势

• 长期上涨趋势：澳大利亚是少数能长期保持房价上涨的国家之一，自20世纪70年代起每十年房价翻倍。
• 政策与市场联动：市场波动与政府政策密切相关，严格的监管体系在维持市场稳定方面发挥了重要作用。
• 产业与移民驱动：房地产市场的发展与产业变迁和移民政策密切相关，特别是高科技和教育产业的兴起对房价有显著推动作用。

政策与市场互动分析

• 信贷政策：APRA对住房抵押贷款的多轮加息和严格审核，限制了购房者的贷款获取难度，抑制了市场过热。
• 限购政策：2016年对外国投资者实施限购和空置税，进一步减少了海外资金流入，导致市场降温。
• 刺激政策：2018年及2019年的政策放松，如首付比例降低、利率下调等，为市场注入活力，推动房价复苏。

风险提示

• 市场波动风险：房地产市场受政策、经济和供需关系影响较大，存在一定的市场波动风险。
• 政策不确定性：未来政策调整可能对市场产生新的影响，需持续关注。

总结

澳大利亚房地产市场在2010年之后经历了从繁荣到调整再到复苏的全过程。科技园区建设和教育产业的发展是推动房价上涨的重要因素，而政策调控则在一定程度上抑制了市场过热。随着2016年后海外资金撤离和信贷收紧，市场一度陷入低迷，但通过政策刺激和利率调整，市场在2019年逐步复苏。未来澳大利亚房地产市场能否持续繁荣，仍需观察政策走向和经济环境的变化。