商办物业管理行业系列深度报告一：空间深度广度并存，赛道优质多维成长-20210401-东北证券-46页_2mb

商办物业管理行业深度报告总结

核心内容与主要观点

行业空间广阔，格局分散待整合

• 规模提升空间大：商办物业（商业物业和办公物业）管理面积和物业费收入增速均高于住宅物业，预计未来仍有较大增长空间。
• 人均面积差距显著：中国人均商业物业和写字楼面积远低于发达国家，存在较大提升空间。
• 行业集中度低：商办物业管理行业集中度低于住宅物业，竞争格局分散，整合机会显著。

商办物业管理具备强赛道优势

• 盈利能力强：物业费单价和毛利率均高于住宅物业，盈利能力优异。
• 收入浮动性强：与租金和零售额高度相关，具备较强成长性。
• 服务覆盖广：服务内容覆盖项目开发运营全流程，面对业主、租户和消费者，延伸空间大。
• 专业壁垒高：服务专业化程度高，管理门槛高，形成竞争壁垒。
• 科技赋能空间大：科技可降本增利，应用场景多元。
• 服务品质溢价强：收费与服务主体统一，服务品质影响业主支付意愿，溢价能力强。

行业策略与标的推荐

• 短期依赖关联方开业量：关联方项目是短期内管理规模扩张的主要推动力。
• 品牌和管理成熟是关键：品牌效应强、管理能力强的企业在竞争中更具优势。
• 高能级城市布局受益：消费能力强的城市带来更高的收入潜力。
• 区域深耕企业优势明显：项目密度高、资源厚度强的企业在成本控制和业务拓展方面更优。
• 推荐标的：华润万象生活、宝龙商业、星盛商业、合景悠活、卓越商企服务。

对标仲量联行的发展路径

• 收并购纵横扩张：仲量联行通过收并购快速扩大业务规模，强化区域竞争力。
• 全周期业务滚动发展：从物业管理延伸至商业地产租赁、投资管理等，实现业务多元化发展。

风险提示

• 外资竞争加剧：外资商管企业如仲量联行、太古地产等对国内市场构成竞争压力。
• 疫情反复影响：疫情可能对商业运营和租金收入产生不确定性影响。

关键财务数据（部分重点公司）

公司名称	现价（元）	2020A EPS	2021E EPS	2022E EPS	2020A PE	2021E PE	2022E PE	评级
碧桂园服务	66.98	0.92	1.42	2.22	73.12	47.26	30.15	买入
招商积余	19.75	0.41	0.68	0.90	48.17	29.04	21.94	买入
保利物业	45.90	1.22	1.64	2.16	37.62	27.99	21.25	买入
金科服务	58.99	0.95	1.63	2.75	61.89	36.19	21.45	买入
永升生活服务	16.63	0.23	0.36	0.53	71.14	46.01	31.66	买入

行业发展趋势

商办物业需求与回报不匹配

• 需求增长快：消费水平和第三产业增长推动商办物业需求上升。
• 回报率低：内资商办项目回报率低于港资项目，存在管理能力提升空间。

科技赋能与成本控制

• 员工成本占比高：多数商管公司员工成本占营业成本比例较高，存在降本空间。
• 科技应用广泛：物联网、大数据等技术可提升运营效率，优化租金和物业费收入。

外拓与并购

• 收并购解决外拓难题：商办项目具备成长性，收并购可解决项目维护成本问题。
• 轻资产模式优势：轻资产模式具备复制性强、外拓面广的特点，有助于快速扩张。

结论

商办物业管理行业具备规模扩张和管理能力深化的双重空间，行业集中度低、竞争格局分散，存在整合机会。同时，行业盈利能力强、服务内容广、科技赋能空间大，是值得长期关注的优质赛道。未来，具备品牌优势、区域深耕能力及科技赋能的公司有望在市场中脱颖而出。