20220814-天风证券-房地产_AMC有望成为本轮地产供给侧改革的加速器_20页_1mb

报告摘要

本报告分析了2022年8月房地产行业的政策动态、市场表现及AMC（资产管理公司）在房地产纾困中的作用，重点探讨了AMC作为地产供给侧改革加速器的潜力，并对行业出清、市场信心修复及投资建议进行了阐述。

保交付政策落地：728政治局会议明确“保交楼”基调后，全国性AMC及地方AMC（如郑州、江苏）频繁参与房企纾困工作，并设立纾困基金。例如，中国华融与阳光集团签署框架协议，郑州设立100亿元房地产纾困专项基金，江苏资产与中南建设合作设立20亿元基金。
多模式运作：AMC通过多种模式（如收购处置、重组业务、债转股、特殊机遇投资、房地产开发）盘活房地产不良资产，改善企业流动性，修复债务人信用，有助于资金的正向循环。
行业出清加速：当前AMC参与纾困被视为2021年鼓励收并购的延续，旨在通过市场化方式推动不良资产出清。行业已进入良性出清的第二阶段，未来可能进入以资不抵债项目破产重整为标志的第三阶段，实现真实出清。

新房市场：8月6日至12日，64城商品房成交面积为331万平，移动12周同比增速为-23.72%，较上期提升0.57pct；月度同比为-29.07%，相较上月改善4.14pct。一线城市、二线城市、三线及以下城市成交面积分别为75万平、213万平、43万平，移动12周同比增速分别为-13.91%、-22.06%、-39.02%。
二手房市场：8月6日至12日，17城二手房成交面积为163万平，移动12周同比增速为-9.23%，较上期提升3.63pct；月度同比为+9.42%，相较上月改善14.55pct。一线城市、二线城市、三线及以下城市成交面积分别为33万平、125万平、5万平，移动12周同比增速分别为-33.10%、+2.54%、-52.97%。
土地市场：8月土地成交建面为3384万平，滚动12周同比为-10.01%；成交总额为846亿元，滚动12周同比为-24.55%。全国平均溢价率为+6.48%，滚动12周同比为-8.49pct。

投资逻辑转变：行业投资逻辑从“旧三高”（高负债、高杠杆、高周转）转向“新三高”（高能级、高信用、高品质）。
推荐标的：
- 优质龙头：中国海外发展、金地集团、保利发展、万科A、龙湖集团、招商蛇口
- 优质成长：新城控股、旭辉控股集团
- 优质物管：碧桂园服务、招商积余、保利物业、旭辉永升服务
建议关注：首开股份、华发股份、金融街、越秀地产、建发国际、滨江集团、绿城中国

全国政策：
- 8月9日，住建部下发《关于推动“口袋公园”建设的通知》，要求2022年全国建设不少于1000个城市“口袋公园”。
- 8月10日，央行发布第二季度货币政策执行报告，强调支持刚性和改善性住房需求。
- 8月12日，银保监会表态支持“保交楼”金融方案，积极引导银行参与资金缺口解决方案。
地方政策：
- 北京：华夏北京保障房中心租赁住房REIT获证监会注册批复。
- 武汉：发布住房租赁资金监管实施细则。
- 安庆：调整住房公积金贷款政策，提高最高额度。
- 深圳：罗湖区莲塘街道港莲路工业区房屋征收补偿方案征求意见。
- 廊坊：发布支持房地产业良性循环和健康发展的六条措施。
- 郑州：启动百亿纾困基金，与建业集团合作。
- 南通：发布促进房地产市场平稳发展的若干意见。
- 广州：发布引进人才管理办法实施细则。
- 温州：发布城市有机更新和保障性住房建设行动方案。
- 连云港：出台九条稳楼市措施。
- 新余：发布促进房地产业良性循环和健康发展的若干措施。
- 湛江：下调居民住房贷款首付比例。