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2023中央经济工作会议房地产点评：走向新发展模式

核心观点

中央经济工作会议强调房地产需“先立后破”，表明房地产作为国民经济重要组成部分仍需稳定，同时不健康的发展模式正在退出历史舞台，并将构建新发展模式作为重点。

政策分析

房地产新模式：三大工程

• 保障性住房：政策聚焦住房公平与效率之间的平衡，落地“14号文”，推动配售型保障房建设，解决工薪阶层住房问题，并重申商品住房应回归商品属性。
• 城中村改造：旨在通过城市更新改善居民生活品质和推动城市高质量发展，预计将带动配套资金及地方政策陆续落地。
• “平急两用”设施：以闲置设施高效利用为方向，提升时空资源利用效率，预计配套设施逐步跟上。

风险防控

会议强调房地产领域不能发生系统性风险，通过以下措施实现风险防控：

1. 融资端：延续“支持房企合理融资需求”，实行“一视同仁”政策，并酝酿新房销售修复以强化企业自身流动性。
2. 需求端：保持政策基调，一线政策或逐步边际宽松，预期将通过限购调整、购房支持等举措修复需求并拉动市场回暖。

总结与展望

2024年政策方向

• 稳增长，求“做”：政策重心继续在需求端、融资端两大维度加力，细化落实“三大工程”及配套资金，为房地产基本面提供支撑。
• 分化将成主旋律：城市分化是未来主旋律，政策组合包聚焦“一线+优质二线+少部分三线城市”。
• 优质房企有更好的表现：建议把握政策加码窗口期，重点研究政策落地概念与物业投资标的。

投资建议与选股方向

• 基本原则：看好在行业分化中能跑赢同行的优质企业，政策兑现是关键。
• 主要选股：
  1. 基本面坚实者：A/H股股票如华发股份、招商蛇口、保利发展、越秀地产和绿城中国等；
  2. 政策受益概念：一线城市松绑预期、城中村改造等；
  3. 物业服务稳态龙头：关注招商积余、华润万象生活、保利物业等现金流与负债结构表现优异者。

房企出险风险、政策落地不达预期及内部舆情风险是主要需关注的潜在风险。