中指-2020中国房地产百强企业研究报告-2020.3-44页_4mb

报告摘要

本报告由中国房地产TOP10研究组发布，研究内容涵盖2020年中国房地产百强企业整体发展情况及TOP10企业分析。报告从企业规模性、盈利能力、成长性、稳健性、融资能力、运营效率和社会责任感等七个维度，全面评估房地产企业的综合实力，并分析其在市场调整期的表现与发展趋势。

销售业绩增速放缓，市场份额升逾六成：
- 2019年百强企业销售总额增长16.3%，市场份额达61.5%，较上年提升5.2个百分点。
- 前10企业销售增速均值为11.9%，其中融创、中海、绿城、龙湖等企业增速超过20%。
- 11-30企业销售增速均值达24.1%，为百强企业中增速最高的阵营。
- 31-50企业销售增速均值为17.7%，部分企业如华发、宝龙等增速超过40%。
把握市场机遇因城施策，优产品强营销保增长：
- 百强企业聚焦五大核心城市群，其中长三角销售占比最高，达31.7%。
- 一线城市销售额占比小幅上升，二线城市仍是主要销售来源，三四线城市销售占比增长。
- 企业通过产品力提升、精准营销、线上营销等策略实现业绩增长。
- 多数企业推出无理由退房等创新营销方式，成为行业标配。

行业盈利能力整体下降，优秀企业逆势提升：
- 2019年百强企业净利润均值达69.0亿元，同比增长19.5%，但增速低于营业收入增速。
- 前10企业净利润率和净资产收益率分别提升0.1、0.6个百分点，达到14.8%和20.2%。
- 11-30企业净利润率和净资产收益率分别提升0.5、1.1个百分点，达到13.0%和21.2%。
- 企业通过降本增效、优化内控、加快周转效率等手段提升盈利能力。
企业换仓回归一二线，多渠道融资促稳健发展：
- 百强企业布局回归一二线城市，新增土储权益面积占比达52.8%，其中长三角占比最高。
- 企业通过招拍挂、收并购、城市更新、文旅地产等方式补充土地资源。
- 融资渠道多元化，百强企业国内信用债发行规模减少，海外债发行规模增长。
- 企业通过配股、债券发行、ABS等方式拓宽融资渠道，缓解资金压力。

“去杠杆”转为“稳杠杆”，强化管控保障现金流：
- 百强企业资产负债率均值为78.7%，较上年微增；剔除预收账款后，有效负债率保持稳定。
- 企业债务期限结构优化，短债长债比下降，前10企业短债长债比均值为0.40。
- 2020-2024年房企偿债高峰到来，需关注流动比率、速动比率等风险指标。
快速去化缓解高价地压力，精准投资降低资金风险：
- 百强企业新增高价地金额及面积同比增长23.8%，主要集中在一二线城市。
- 高价地开盘率下降，百强企业历史高价地开盘率近四成，前10企业开盘率最高。
- 企业通过优化货值结构、提高去化效率、加速资金回流，保障现金流。
聚焦地产开发主业，强化多元协同：
- 百强企业聚焦主业，同时拓展多元业务，如物业服务、商业运营、文旅地产等。
- 多数企业涉足物业领域，部分企业已实现物业板块上市。
- 企业需警惕盲目多元化带来的系统性风险，应谨慎拓展新业务。

持续参与精准扶贫，全面履行企业公民责任：
- 百强企业积极参与精准扶贫，恒大、碧桂园等企业通过产业帮扶、教育资助等方式助力脱贫。
- 企业扶贫模式多样，如奥园“公司+农户+商场+电商”模式、苏宁“乡村振兴521计划”等。
- 部分企业获得“精准扶贫50佳”等荣誉称号。
积极出手抗击疫情，多举措做好防控工作：
- 截至2020年2月底，百强企业累计捐款超25亿元，捐赠医疗物资超530万件。
- 企业通过减免租金、加强社区防疫、参与医院建设等方式支援抗疫。
- 企业通过线上营销、无理由退房等手段保障销售和客户利益。

综合实力TOP10：
- 恒大、碧桂园、万科、保利、融创、中海、绿地、华润置地、绿城、龙湖位列综合实力TOP10。
- 2019年综合实力TOP10企业销售额均值达4435.8亿元，同比增长11.9%，净利润均值同比增长51.7%。
规模性TOP10：
- 碧桂园、恒大、万科、保利、中海、华润置地、招商蛇口、华夏幸福、绿城、龙湖位列规模性TOP10。
- 2019年规模性TOP10企业总资产均值达11358亿元，同比增长18.3%，销售额均值达3857.1亿元。
盈利性TOP10：
- 中海、保利、龙光、招商蛇口、金茂、雅居乐、中冶置业、滨江、合景泰富、仁恒位列盈利性TOP10。
- 2019年盈利性TOP10企业净利润均值达148.2亿元，同比增长20.7%，净资产收益率均值达17.4%。
成长性TOP10：
- 融创、金茂、祥生、蓝光、阳光城、新力、奥园、铁建地产、合景泰富、海伦堡位列成长性TOP10。
- 2019年成长性TOP10企业销售额均值增长率达22.6%，为百强企业中增速最高。