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西王置業控股有限公司2023年度報告總結

公司資料

• 公司名稱：西王置業控股有限公司
• 註冊地點：百慕達
• 股份代號：2088
• 總部地址：中國山東省鄒平市西王工業區
• 香港主要營業地點：香港灣仔港灣道25號海港中心21樓2110室
• 主要往來銀行：中國農業銀行、中國銀行、中國建設銀行、東亞銀行
• 核數師：國衛會計師事務所有限公司
• 股份過戶登記處：Butterfield Fulcrum Group (Bermuda) Limited（註冊辦事處）及卓佳證券登記有限公司（香港分處）
• 公司秘書：馮雅芳女士
• 授權代表：王勇先生、馮雅芳女士、孫新虎先生（王勇及馮雅芳之替任代表）

董事會成員

執行董事

• 王金濬先生（行政總裁）
• 王偉民先生

非執行董事

• 王棣先生（主席，已辭任）
• 王勇先生（主席，2023年2月14日由副主席調任為主席）
• 孫新虎先生

獨立非執行董事

• 黃繼興先生
• 王安先生
• 王鎮先生（已辭任）
• 李紹蕊女士（2023年7月6日獲委任）

委員會

審核委員會

• 黃繼興先生（主席）
• 王安先生
• 王鎮先生（已辭任）
• 李紹蕊女士（2023年7月6日獲委任）

薪酬委員會

• 王安先生（主席）
• 孫新虎先生
• 黃繼興先生

提名委員會

• 黃繼興先生（主席）
• 孫新虎先生
• 王鎮先生（已辭任）
• 李紹蕊女士（2023年7月6日獲委任）

核心內容

房地產市場概況

• 2023年中國房地產市場持續承壓，整體表現為「前高、中低、後穩」。
• 前期需求集中釋放，導致一季度銷售短暫回升。
• 二季度市場動能快速衰退，主要因供應收縮和需求減弱。
• 三四季度政府出台利好政策，市場出現邊際改善。

2023年業績表現

• 本集團全年銷售總額持續下降。
• 本集團對房地產行業的前景持保守態度，並對潛在項目進行謹慎評估。
• 本年度確認商譽減值虧損約人民幣71.0百萬元，並撇銷預付款項約人民幣79.4百萬元。

主要項目發展情況

兰亭與美郡項目

• 兰亭與美郡項目第一期和第二期已成功完成。
• 截至2023年12月31日，兩項目共約1,317平方米未售，主要為儲藏室和停車位。
• 本集團將盡快出售未售部分，年內成功出售蘭亭項目36.0平方米。

美郡項目第三期

• 項目開發分為兩個階段，美郡土地A已取得土地使用權證，美郡土地B預計2025年取得。
• 拆遷工作已在2024年初啟動，預計一年內完成。
• 項目開發時間表如下：
  • 2024年初：開始拆除工作
  • 2024年底：完成拆除
  • 2025年：取得美郡土地B的土地使用權證
  • 2025年：啟動美郡項目第三期第一階段預售活動
  • 2027年底：完成美郡項目第三期第一階段全部開發

清河項目

• 項目涉及約131,258平方米土地，目前開發進度緩慢。
• 本集團對清河項目開發持謹慎態度，因預計未來幾年房地產市場難以顯著改善。
• 項目預計2028年開工，預計淨虧損率為11.9%。
• 本集團已對清河項目進行年度商譽減值評估，使用貼現現金流量方法。
• 本年度清河項目商譽減值虧損為人民幣71.0百萬元，預付款項撇銷為人民幣79.4百萬元。

關鍵財務與經營分析

預測現金流量及假設

• 2023年預測期間（2024-2033年）的淨利潤率預計低於2022年上一預測期間。
• 預測因素包括：開發開支增加、項目啟動時間延後、單位售價下降、市場整體表現低迷。
• 使用價值（VIU）採用加權平均資本成本（WACC）進行計算，WACC基於權益成本和債務成本。

估值方法與假設

• 使用貼現現金流量法計算VIU，未採用公平價值減出售成本法，因市場缺乏可比交易。
• 估值假設包括：
  • 無風險利率：2.59%（2023） vs. 2.88%（2022）
  • 貝塔係數：0.47（2023） vs. 0.22（2022）
  • 市場風險溢價：5.63%（2023） vs. 7.16%（2022）
  • 公司特定風險溢價：4.50%（2023） vs. 5.50%（2022）
  • 權益成本：12.81%（2023） vs. 9.93%（2022）

其他業務發展

物業管理服務

• 本集團在鄒平市成功簽訂多個物業管理服務合同，總合約樓面面積約179,000平方米。
• 年內實現總毛利約人民幣1.6百萬元。

建材貿易業務

• 建材貿易業務作為物業開發的補充，本集團將擴展其業務規模。
• 年內銷售建材約4,453公噸（2022年：約12,801公噸）。
• 未來將擴大銷售團隊，拓展外地市場，並加強供應網絡。

未來展望

• 本集團將繼續優化物業管理和建材貿易業務，提升盈利能力和競爭力。
• 新項目開發將聚焦於剛性需求和改善性需求，注重綠色、健康、宜居與安全。
• 預計2024年房地產市場仍有調整壓力，但宏觀經濟改善可能有助市場逐步穩定。