20220306-亿翰智库-2月房地产行业月报（第44期）_销售与投资继续下探_政策是扭转局势的关键变量_31页_1mb

2022年2月房地产行业月报总结

核心内容概览

2022年2月，中国房地产行业在销售、投资及融资方面均呈现下行趋势，但政策层面出现明显调整，市场预期有所改善，为行业稳定发展提供支撑。需求端政策实质性宽松，保租房融资支持政策全面铺开，市场正在逐步进入修复阶段。同时，房企销售与投资持续低迷，但部分头部企业及国央企表现相对稳健，融资渠道有所改善。

主要观点与关键信息

行业政策：需求端宽松，保租房融资支持

• 需求端政策宽松：2月多个城市下调房贷利率，郑州首次出现限贷和限购松动，标志着政策拐点的到来。预计后续更多城市将跟进，以促进刚需和改善性需求释放。
• 供给端政策推进：中央及地方出台多项政策支持保租房建设，包括金融支持、项目认定、运营管理等，规划阶段基本完成，预计进入实施阶段。
• 政策趋势：政策逐步转向支持市场稳定发展，尤其是通过支持保租房建设来推动行业长效机制建设。

住宅市场：成交低迷，信贷宽松利好待观察

• 成交面积：2022年2月，40个城市商品住宅销售面积为1324.4万平米，同比下降31.0%，环比下降27.2%。
• 城市表现：
  • 一线城市：成交面积221.0万平米，同比下降6.5%，环比下降34.1%。
  • 核心二线城市：成交面积517.2万平米，同比下降21.8%，环比下降37.2%。
  • 普通二线城市：成交面积226.0万平米，同比下降33.7%，环比下降6.2%。
  • 三四线城市：成交面积360.22万平米，同比下降47.1%，环比下降14.2%。
• 去化周期：去化周期整体保持平稳，一线城市有所回升，但核心二线城市和三四线城市仍偏高。
• 市场预期：信贷宽松政策初见成效，但需进一步观察政策效果，预计3-4月市场有望回暖。

土地市场：供应下降，预期改善

• 土地供应：2022年2月，住宅用地供应面积为1734.8万平米，同比和环比分别下降62.9%和56.6%。
• 土地成交：成交面积为1130.8万平米，同比下降74%，环比下降60%。
• 城市表现：
  • 一线城市：供应面积为0，成交面积160.9万平米，同比下降46%。
  • 核心二线城市：成交面积104.3万平米，同比下降89%。
  • 普通二线城市：成交面积96.5万平米，同比下降85%。
  • 三四线城市：成交面积769.0万平米，同比下降69%。
• 溢价率与楼面均价：
  • 一线城市平均溢价率4.5%，同比下降7.6%。
  • 核心二线城市平均溢价率0.1%，同比下降15.7%。
  • 普通二线城市平均溢价率0.4%，同比下降25.1%。
  • 三四线城市平均溢价率5.3%，同比和环比分别下降18.0%和上升3.3%。
• 流拍情况：2月流拍宗数为75宗，其中三四线城市占比最大，普通二线城市流拍宗数同比上升271%。

企业经营：销售与投资继续下探，国央企表现稳健

• 投资情况：2022年1-2月TOP100房企权益拿地总金额同比下降64.3%，民企拿地份额下降，国央企拿地占比上升。
• 销售情况：TOP200房企全口径销售金额同比下降46.4%，降幅较上月扩大3.5个百分点。头部房企和国央企销售韧性较强，部分房企通过降价促销回笼资金。
• 企业梯队表现：
  • TOP1-10房企销售金额同比下降36.1%，降幅最小。
  • TOP11-30房企销售金额同比下降45.3%，降幅最大。
  • TOP31-50房企销售金额同比下降38.4%，降幅居中。
• 企业性质：国有企业销售下降幅度较小，市场份额提升；民营企业销售表现较弱，融资压力较大。

融资情况：信用债规模下降，海外债融资低迷

• 信用债融资：2022年2月房企信用债发行规模达274.2亿元，环比下降14.9%。优质房企融资规模增加，地方国企成为关注重点。
• 海外债融资：2月房企海外债融资规模为4.8亿美元，仅两家企业发行美元债，境外融资活动降至冰点。
• 融资渠道：信用债以中期票据和公司债为主，融资成本较低，优质房企融资渠道较为畅通。

资本市场：地产股跑赢大盘，分化趋势明显

• 指数表现：房地产指数累计下跌5.5%，跑赢沪深300和恒生指数。
• 地产股趋势：地产股在年初有所回暖，估值得到修复，但随后进入短暂调整。
• 分化趋势：优质房企更受投资者青睐，具备多轮驱动的企业更具成长性。

关键政策与市场变化

• 政策调整：郑州“认贷不认房”政策为市场回暖提供重要支撑，预计其他城市将跟进。
• 信贷宽松：多城下调房贷利率，公积金贷款额度和首付比例放宽，信贷环境有所改善。
• 市场预期：政策边际调整和行业基本面改善，预计未来市场将逐步回暖。

总结

2022年2月，房地产行业整体面临销售和投资持续下探的挑战，但政策层面出现实质性宽松，为市场稳定发展提供支撑。需求端政策放松、保租房融资支持成为主要发力点，市场预期有所改善。信贷宽松对销售有一定利好作用，但需进一步观察政策效果。土地市场在春节假期影响下供应下降，但随着集中供地启动，市场有望在第二季度迎来转机。企业方面，头部房企和国央企表现出更强的销售韧性，融资渠道有所改善，但民企融资压力仍较大。资本市场方面，地产股跑赢大盘，未来将呈现修复和分化趋势，优质房企更受投资者青睐。