2023-01-10-远东资信-多家房企实施股权增资_行业资产负债状况将改善_——2022年12月房地产行业观察与债市运行动态_21页_596kb

远东研究：房地产行业2022年12月观察与债市运行动态

摘要
据Wind数据显示，12月30大中城市商品房成交面积同比减少21.98%，百城新建住宅价格同比下跌0.02%。高负债房企提速股权融资，已落地增发或配股，出险房企通过增资修复信用。中央政策强调"保交楼"、行业重组，并推动取消限购以激发住房消费。部分城市限购放松及公积金政策优化缓解购房压力，但持续性政策回暖仍需观察政策调整效果。

正文
2022年12月房地产行业运行报告主要分析以下几方面：

房价与土地成交价款方面，12月百城新建住宅均价环比下跌0.08%，同比跌幅0.02%，尤其是三四线城市同比跌幅达-0.70%。十年走势显示，二线城市同比跌幅已趋于稳定，而三四线城市的调整可能是“供过于求”与“城镇化减速”双重影响的结果。同时，前三季度土地成交价款降幅显著，全年同比降47.72%，表明投资需求萎靡，预期短期内房地产项目供给将放缓，供需关系进入常态化调整阶段。

政策方面，中央坚持“房住不炒”定位，加强房地产市场预期引导，强调满足合理融资、推进行业重组、防范头部企业风险。兑现后政策包括：央行压降部分首套二套房首付，下调“认房不认贷”政策，加快延长公积金支持；多城放松限购资格、简化办理程序，例如南京、武汉允许共有产权购房；央行与银保监会推动符合条件房企“借壳”上市，12个政策出台涉及住房、公积金和企业债券融资。

债券市场方面，12月净融资金额为104.35亿元。AAA和AA+房企发行占比较高，强势信用企业债券绿档稳定。12月出现12只债券展期，规模超80亿元。尽管信用利差同比上升28.65BP，但房企增资落地后续将修复信用状况，利好行业评级。

各重点公司动态展现分化态势，头部房企日渐强调信用修复，多个企业披露股权再融资或减轻担保压力，如滨江集团、阳光城、金科股份等积极填补流动性缺口。

趋势展望
结合中央提出的行业流动性支持与政策调整预期，房价依赖政策引导企稳仍待观察，库存去化压力逐步显现，但受限于购房人群减少与老龄化，房地产行业存在长期结构性调整需求。表格展示多一线城市房价变动差异；图表呈现信用利差与价格波动趋势。总体看好行业步入新发展模式，但要求房企稳健经营，降低杠杆。