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资本策略地产 (497 HK) 公司报告总结

核心内容

资本策略地产是一家专注于物业投资及开发的公司，业务模式独特，专注于通过物业重建和投资来释放隐藏价值，其主要业务分部包括资本策略商业物业投资部和尚家生活（豪华住宅发展部门）。公司以其高回报率和资产增值能力著称，截至2016年，其净资产已增长约4倍，平均年化内部回报率约为25-30%。

主要观点

• 物业重建能力卓越：资本策略地产在物业重建方面表现优异，通过包装和重新定位提升租金收益率和资本增值。
• 项目储备丰富：截至2016年9月，公司拥有24项优质资产，总建筑面积约270万平方呎，市值约308亿港元。
• 盈利预测波动：由于合营和联营公司的分占利润下降，17年度上半年盈利同比下跌77%至1.24亿港元，但预计下半年盈利将回升。
• 估值折让显著：目前公司估值分别为2.1倍16年度市盈率和0.4倍16年度市净率，备考经调整每股NAV为1.26港元，NAV折让为74%。
• 独特商业模式：公司采用自有资金业务模式经营商业物业，拥有较低的现金转换周期，16年度经营现金流为13亿港元。

关键信息

财务表现

• 营业额：2016年营业额为2,201百万港元，同比增长195.3%。
• 净利润：2016年净利润为1,645百万港元，同比增长525.6%。
• 每股盈利：2016年每股盈利为15.8港仙，同比增长显著。
• 每股股息：2016年每股股息为1.90港仙，显示公司具备良好的分红能力。
• 市盈率和市净率：2016年市盈率为2.1倍，市净率为0.4倍，显示公司处于低估状态。
• ROAE：2016年ROAE为18.3%，显示公司资本回报能力较强。

项目储备

• 17年下半年项目：预计17年下半年项目储备将带来盈利增长，成为股价催化剂。
• 主要项目：
  • 安盛中心的大型看板和1507号办公室
  • 九肚山峰73号
  • yoo Residence (50%权益)
  • 英庭名墅 (50%权益)
  • J-Plus精品酒店及相邻地皮
• 住宅物业：截至2016年9月，公司拥有11项住宅物业，总建筑面积约1,311,000平方呎，估计总市值为156亿港元。

资产负债表和现金流

• 净负债率：从12年度的4%上升至16年度的46%，17年度上半年升至70%。
• 经营现金流：16年度经营现金流为13亿港元，显示公司具备较强的现金流管理能力。
• 现金头寸：由于持续收购物业，现金头寸有所下降。

估值及同业比较

• NAV折让：公司当前估值较备考NAV折让74%，而香港和国内同业平均折让分别为36%和53%。
• 市盈率：公司市盈率低于同业，显示潜在投资价值。
• 市净率：公司市净率同样低于同业，显示其资产估值存在低估。
• ROAE：公司ROAE高于同业，显示其资本运用效率较高。

股权结构

• 主要股东：钟楚义持股47.91%，其余主要股东包括Value Partners Group Limited、Dalton Investments LLC、FIL Limited等。
• 自由流通量：自由流通量占总股数的51.86%，显示公司股权结构较为分散。

附录

17年度新收购

• Maryknoll Regional House (50%权益)：位于香港大屿山，购入价格约780百万港元。
• Richgate Plaza：位于上海新天地，购入价格约13.7亿人民币，总面积约11,300平方米。
• Legendale Residential Units (JV)：位于北京，购入价格约18.3亿人民币，总面积约28,000平方米。

物业组合摘要

• 商业物业：包括AXA Centre、Novotel Nathan Road Hotel、J-Plus Hotel、21-27 Ashley Road、In-Point Shopping Mall、Kowloon Bay Office Site、Enterprise Square III等。
• 住宅物业：包括Maryknoll House、yoo Residence、Queen's Gate、Kau To HIGHLAND、The Legendale等。

财务预测表

投资评级定义

• 未评级：目前未给出具体投资评级。

总结

资本策略地产凭借其独特的物业重建和投资模式，实现了显著的资本回报和资产增值。公司目前的估值折让较高，显示其投资价值被低估。随着17年下半年项目储备的释放，预计盈利将显著回升，有望成为股价催化剂。公司拥有丰富的项目储备，主要集中在商业物业和住宅物业领域，具备良好的增长潜力。然而，净负债率上升和现金头寸下降也表明公司需要谨慎管理财务风险。