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莱蒙国际集团2022年中期报告摘要

公司概况
莱蒙国际集团有限公司（股票代码：03688）于开曼群岛注册成立，业务涵盖房地产开发、物业管理和教育服务，致力于提供高品质生活。旗下拥有22个房地产项目，土地储备约48.4万平方米，聚焦粤港澳大湾区及一线城市的优质资产布局。

业务回顾
2022年上半年，公司预售收入约55.8亿港元，同比大幅下降59.0%；已确认销售的可销售建筑面积5,821平方米，毛利率10.3%。投资性物业租金收入约10.57亿港元，同比下降27.3%，出租率维持85.8%。集团在粤港澳大湾区持续推进项目，如深圳、广州南沙的高端住宅及商业综合体，同时拓展悉尼市场。

业务分析
中国房地产市场面临疫情反复和政策调控，但经济韧性犹存。集团重点布局深圳、广州及香港，推动城市更新项目（如深圳龙岗区吉盛昌项目）。在澳洲，悉尼St. Leonards和Double Bay项目按计划推进，预计下半年落地，体现海外扩张策略。

财务表现
2022年上半年总收入约28.8亿港元，较2021年同期增长881.5%；利润表显示，投资物业估值收益3,560万港元，但受租金减少影响，投资性物业收入及毛利率下降。经营性现金流净额25.2亿港元，权益股东应占净利润6,300万港元，每股基本盈利0.4港仙。

业务板块

• 房地产开发：深圳水榭云上家园及上海莱蒙国际大厦等项目销售表现稳健，但部分项目延期。
• 物业管理：在管面积达1,613.7万平方米，获“中国物业管理百强企业”第55名，客户群体涵盖名人及专业人士。
• 教育业务：受疫情影响，教学进度及业务模式承压，但通过线上渠道和产品优化维持运营。

成本与收益

• 直接成本24.8亿港元（同比上升207.56%），毛利率下降主要因销售面积缩减及租金下行。
• 投资物业估值收益3,560万港元，部分因租金收入下滑导致。财务费用同比增加8.0%。

市场与投资

• 澳洲项目持续推进，包括悉尼St. Leonards及下北岸St. Leonards，预计2023年开启销售。
• 中国土地储备集中于粤港澳大湾区及核心城市，重点区域包括深圳、上海、广州南沙，土地储备约48.4万平方米。

企业治理
董事会由5名执行董事及3名独立非执行董事组成，审计及薪酬委员会确保合规性。集团无额外重大关联方交易或未披露或然负债，确保财务透明。

未来展望
集团将深化粤港澳大湾区布局，聚焦核心城市发展战略；维持租金收入增长，通过持有优质物业实现资产增值。同时，拓展境外市场，如悉尼项目，提升品牌国际影响力。

财务风险

• 外汇风险：集团部分收入及成本以人民币计价，而部分债务以港元、美元计价，存在汇率波动影响。
• 净负债率66.3%，需注意偿债压力。

关键数据对比

• 2022年上半年收入：28.8亿港元（2021年同期29.38亿港元）。
• 投资物业减值拨回：2022年6月30日，集团投资性物业总公允价值86.7亿港元，较2021年12月31日的87.7亿港元下降1.1亿港元。

其他重要信息

• 未派发中期股息，2021年派发3港仙，2022年暂无。
• 无重大外部收购，但部分项目因政策调整需与政府协商土地用途及定价。

总结
莱蒙国际集团2022年上半年面临房地产市场整体下行压力，其中预售收入大幅下降，但通过优化管理和推进大湾区核心项目，维持了业务稳定性。财务方面，尽管租金收入减少，但投资物业及物业管理板块表现稳健。集团未来将聚焦优质资产运营，拓展国际业务，并积极参与城市更新及教育相关“地产+”领域，以实现长期增长。