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中国房地产周报总结（2025年4月7日至4月13日）

核心内容概述

本周中国房地产市场整体表现疲软，新房成交量、商品房存销比及土地成交量均出现不同程度的下跌，显示出市场仍在调整阶段。同时，中央财政支持城市更新政策出台，对行业有一定利好影响，但市场整体仍面临政策、利率及外部经济环境的多重挑战。

主要观点

新房成交量

• 上周30大中城市商品新房成交量为146万平方米，同比下跌18.9%，环比下跌8.0%。
• 一线城市新房成交量同比变化率分别为：北京-2.3%、上海-18.3%、广州-39.5%、深圳-39.5%。
• 与前周相比，新房成交量的同比变化率有所波动，市场整体仍处于整固期。

商品房存销比

• 十大城市商品房存销比（按面积）为79.5，高于去年同期的72.6，但低于前周的71.8。
• 一线城市存销比为53.3，低于去年同期的64.8，但高于前周的48.5。
• 二线城市存销比为114.9，高于去年同期的79.4及前周的103.3，显示市场供需关系有所改善。

土地成交量

• 上周100大中城市成交土地规划建筑面积为1,136万平方米，同比下跌28.5%，环比下跌56.8%。
• 各类城市土地成交量同比均下跌，其中三线城市跌幅最大（35.1%），二线城市跌幅为13.0%，一线城市跌幅为26.2%。

关键信息

政策动态

• 财政部与住建部联合发布《关于开展2025年度中央财政支持实施城市更新行动的通知》，强调支持城市更新行动，探索可持续机制，加强消费型基础设施建设。

内房港股表现

• 内房港股整体下跌，但表现优于恒生指数。
• 恒生中国内地地产指数全周下跌1.6%，领先大市6.9个百分点。
• 央企开发商整体表现相对稳健，地方国企及民企开发商波动较大。
• 关注个股：中国海外发展（688 HK）、华润置地（1109 HK）。

市场评论

• 市场对政策支持的期待较高，但当前经济环境较去年更为复杂，政策调整面临更大挑战。
• 美国关税政策增加全球宏观经济风险，进一步影响房地产市场。
• 建议投资者采取保守策略，关注央企开发商。

风险提示

• 政策变动
• 利率波动
• 项目延迟
• 融资困难

基本面指标

1-2月份房地产数据

• 房地产开发投资完成额同比下跌9.8%至10,720亿元人民币。
• 房屋新开工面积同比下跌29.6%至6,614万平方米。
• 竣工面积同比下跌15.6%至8,764万平方米。
• 新开工/竣工面积比例为0.75，低于去年同期的0.91，显示项目发展意向降低。
• 商品房销售面积同比下跌5.1%至10,746万平方米，差于去年12月的0.4%增长。

3月份百城住宅均价

• 百城住宅均价同比上升2.6%至16,740元/平方米，升幅略低于2月的2.7%。
• 一线城市均价同比上升3.4%，二线城市均价同比上升1.5%，三线城市均价同比略跌0.2%。

2024年第四季房地产业GDP占比

• 房地产业GDP为22,185亿元人民币，同比增长2.5%。
• 占全国GDP比例为5.9%，低于2023年同期的6.1%及2019年（疫情前）的8.0%。

房地产贷款余额

• 房地产开发贷款余额同比上升5.3%至13.6万亿元人民币。
• 个人住房贷款余额同比下跌1.3%至37.7万亿元人民币。

图表与数据来源

• 图表1-8：展示30大中城市新房成交量、商品房存销比及一线城市、二线城市、三线城市相关数据。
• 图表9-12：反映北京、上海、广州、深圳等城市新房累计成交量及同比变化。
• 图表13-14：显示十大城市商品房存销比（按套数与面积）。
• 图表17-20：展示100大中城市土地成交量及同比变化。
• 图表21：列出中央及地方房地产政策公布情况。
• 图表22：反映内房港股表现及对比恒生指数。
• 图表23-28：展示房地产开发投资、资金来源、新开工、竣工面积、销售面积及比例数据。
• 图表29-32：反映百城住宅均价及同比变化。
• 图表33-36：比较不同价格指数同比增长情况。
• 图表37：显示2024年第四季房地产业GDP及占比。
• 图表38-39：展示房地产贷款余额及个人住房公积金贷款利率。

分析师信息

• 分析师：周健锋（Patrick Chow）
• 联系方式：
  • 电话：+852 2359 1849
  • 邮箱：kf.chow@ztsc.com.hk

公司及行业评级定义

• 公司评级：

  • 买入：潜在投资收益20%以上
  • 增持：潜在投资收益10%-20%
  • 中性：潜在投资收益-10%至10%
  • 卖出：潜在投资损失超过10%

• 行业投资评级：

  • 推荐：行业基本面向好
  • 中性：行业基本面稳定
  • 谨慎：行业基本面向淡

权益披露

• 中泰国际在过去12个月与报告中提及的公司无融资关系。
• 分析师及其联系人士未担任相关公司高级职员，亦无财务权益或股份。
• 中泰国际或其集团可能持有相关公司1%或以上的财务权益。

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