20230823-YY评级-民企跟踪_新城控股还有多少_安全垫__2页_319kb

报告总结：

针对新城控股的现状与风险评估，主要发现如下：

1. 债务结构与短期偿债能力：

   • 有息负债规模有所下降，2022年末为7775亿元，全年减少1883亿元。
   • 银行借款占比较高（约六成），多为带抵质押，相对稳定。
   • 现金短债比下滑至0.69，短期偿债能力较弱。
   • 表外债务规模估计在1015亿至1288亿之间，尽管表内指标可能部分超标（如预负债率），但净负债率未超限。
   • 当前债务到期高峰已过，2023年内到期压力小，2024年到期债务规模适中且分布较均匀。

2. 商业地产（吾悦广场）：

   • 经营相对稳定，单位坪效提升，出租率下降，反映运营策略从“空间”转向“用户”。
   • 2023年预计净租金收入在55亿至83亿元之间。
   • 目前估值未见高估。
   • 自持吾悦广场数量接近公司披露数据，提供110亿至208亿的潜在融资空间。

3. 住宅开发业务：

   • 土储规模收缩，近半位于低能级城市，面临更大去化压力。
   • 竣工待售面积攀升，销售持续下滑，为核心风险点。
   • 预测一线及新一线城市剩余可售货值约242亿元，若20%-30%可年内转化，将带来48亿至73亿元的现金回笼。

总体评估：
短期偿债来源（来自商业地产的现金流和融资空间）尚能覆盖现有债务，但流动性偏紧。需进一步观察销售是否止血、金融机构信心是否恢复。