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上海新黄浦实业集团股份有限公司2021年年度报告总结

公司基本信息

• 公司代码：600638
• 公司简称：新黄浦
• 法定代表人：赵峥嵘
• 注册地址：上海市黄浦区北京东路668号东楼32层
• 办公地址：上海市北京东路668号东楼32层
• 联系电话：(021) 63238888
• 电子信箱：stock@600638.com
• 审计机构：大华会计师事务所（特殊普通合伙）
• 审计意见：标准无保留意见

财务概况

2021年度主要财务数据

项目	2021年（元）	2020年（元）	增减幅度（%）
营业收入	3,586,081,119.42	1,194,129,800.85	200.31%
归属于上市公司股东的净利润	109,943,649.84	268,786,203.05	-59.10%
归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润	75,498,824.16	73,018,241.04	3.40%
经营活动产生的现金流量净额	1,614,383,136.57	1,351,771,248.41	19.43%

利润分配预案

• 以2021年末总股本673,396,786股为基数，每10股派发现金红利0.5元，共分配现金红利33,669,839.30元。
• 不送红股，不实施资本公积转增股本。
• 需提交股东大会审议。

非经常性损益分析

• 非经常性损益总额：34,444,825.68元
• 主要项目：
  • 债务重组损益：66,594,080.00元
  • 其他符合非经常性损益定义的损益项目：8,259,768.54元
• 减：所得税影响额：214,091.35元
• 少数股东权益影响额（税后）：30,138,311.56元

采用公允价值计量的项目

项目名称	期初余额（元）	期末余额（元）	当期变动（元）	对当期利润的影响金额（元）
交易性金融资产	2,589,042.73	97,025,582.67	+94,436,539.94	+8,259,768.54
其他非流动金融资产	122,068,214.96	138,114,123.95	+16,045,908.99	+11,045,908.99
交易性金融负债	1,199,234.00	52,060.00	-1,147,174.00	+14,822.91
合计	238,510,655.34	235,191,766.62	-3,318,888.72	+19,320,500.44

经营情况分析

工程建设

• 公司在建项目管理团队积极应对疫情等影响，确保工程进度。
• 常州金坛项目：A标段分户验收基本完成，B标段开始验收，C标段基本完成。
• 湖州南浔项目：克服大宗建材价格上涨等困难，顺利完成年度施工任务。
• 闵行吴泾长租公寓项目：主体结构全部完成，室外完成50%，地下车库基本完成。
• 闵行梅陇长租公寓项目：完成主体结构封顶，提前完成多项工程任务。
• 松江、宝山、奉贤等保障房项目：按时完成交付，实现集中交付。

房产销售

• 全年房地产销售回笼资金达36.05亿元，超计划71.67%。
• 常州金坛项目：合同销售金额21.68亿元，回笼资金16.82亿元。
• 湖州南浔项目：合同销售金额11.54亿元，回笼资金11.28亿元。
• 保障房项目：奉贤回笼资金0.94亿元，宝山回笼资金1.79亿元，松江回笼资金4.43亿元。

房产经营

• 科技京城管理公司实现物业费、租金收缴率双100%，盈利水平创历史新高。
• 吴泾项目拓展40家企业及周边园区，达成租赁意向641套，另有200套人才公寓需求。
• 梅陇项目达成企业租赁意向1055套，纳入上海市级人才公寓150套，达成园区租赁意向120套。
• 新组建的长租公寓运营管理企业完成架构、制度、团队搭建，准备物业平稳移交。

项目储备

• 房产项目储备不足是发展瓶颈，2021年取得重大突破。
• 摘得杭州临平、蜀山两宗地块，土地成交价14.53亿元，土地面积5.53万平方米，可建筑面积11.47万平方米。

金融板块

• 华闻期货：全年实现净利润7318万元，同比增长930%；净资产收益率19.8%，目标完成率396%；日均客户权益61亿元，同比增长78.87%；期末客户权益58.88亿元，同比增长12.41%。
• 公司设立金融业务管理部，建设金融专业化队伍，优化资源配置，加强风险控制。

行业情况分析

房地产市场

• 2021年，受“三条红线”和“集中供地”政策影响，房地产行业模式发生根本性变化。
• 中央实施稳健货币政策，强化房地产金融监管，打击投机炒房，保障市场平稳发展。
• 政策调控深入至二手房市场，涵盖法拍房、赠与房、学区房等新兴领域。

政策导向

• 国务院强调“租购并举”，推动长租房市场和保障性住房建设。
• 上海出台相关管理办法，明确保障性租赁住房的准入条件、租赁价格等。

核心竞争力分析

1. 区域优势：公司核心资产集中在上海及周边，资产估值坚挺，变现能力强。
2. 科技园区优势：科技京城是上海中心城区唯一由市政府命名的高科技创业园区，形成“一园多基地”产业格局。
3. 金融业务拓展：公司在期货、信托、基金等领域取得金融牌照，拓展金融业务，为房地产与金融平台对接提前布局。
4. 保障房经验：公司积极进军租赁住宅市场，具备丰富经验，参与保障房特许经营及REITs等新型业务。

资产与负债分析

资产状况

• 存货：3,003,693,334.08元，受限原因：借款抵押。
• 投资性房地产：736,318,893.00元，受限原因：借款抵押。
• 固定资产：447,838,205.95元，受限原因：借款抵押。
• 合计受限资产：4,187,850,433.03元。

负债状况

• 结算备付金：772,394.64元，同比减少93.48%。
• 交易性金融资产：97,025,582.67元，同比增长3,647.55%。
• 其他应收款：531,749,556.69元，同比增长51.34%。
• 其他非流动资产：26,565,205.13元，同比增长198.23%。
• 应付账款：626,504,254.50元，同比增长86.54%。
• 合同负债：5,036,216,067.30元，同比增长87.31%。
• 长期借款：2,543,726,876.02元，同比增长42.84%。
• 递延所得税负债：97,650,910.35元，同比减少37.64%。
• 其他非流动负债：640,677,425.75元，同比减少69.97%。

房地产开发与投资情况

房地产储备

• 杭州市萧山区蜀山西单元XSCQ2305-06地块：面积20,616平方米，规划计容建筑面积45,355.20平方米。
• 杭州市临平开发区地块：面积34,656平方米，规划计容建筑面积69,312.00平方米。

房地产开发项目

序号	地区	项目	经营业态	项目状态	项目用地面积（平方米）	规划计容建筑面积（平方米）	总建筑面积（平方米）	投资总额（万元）	报告期实际投资额（万元）
1	浙江湖州	花园名都(四象府CD)	住宅	竣工销售	84,454.00	135,126.00	207,877.98	105,000.00	4,304.37
2	浙江湖州	新黄浦花园名都(四象府A、B、D)	住宅	在建项目	54,230.00	77,287.74	127,360.79	66,000.00	22,638.49
3	浙江湖州	新黄浦唐南CX地块(玉象府)	住宅	在建项目	63,671.00	119,982.33	179,553.09	132,892.00	22,782.82
4	常州	景浦华苑	住宅	在建项目	138,382.00	276,763.00	413,372.32	340,946.04	36,037.73
5	上海	闵行区梅龙镇02-03A01地块	租赁房	在建项目	22,680.20	58,968.00	83,039.25	104,000.00	25,480.07
6	上海	佘山逸品苑	住宅	竣工销售	82,795.00	82,795.00	140,990.00	198,273.02	-
7	上海	徐泾北城欣乐苑	住宅	竣工销售	102,987.00	202,887.20	209,883.57	140,879.99	-
8	上海	徐泾北城欣沁苑	住宅	竣工销售	93,717.00	207,340.62	212,267.58	234,326.87	57,847.37
9	上海	松江南站大型居住社区基地C19-12-04地块(欣哲苑)	住宅	竣工销售	51,721.20	103,424.25	148,031.86	144,617.24	38,275.10
10	上海	松江南站大型居住社区基地C19-14-01地块(欣畅苑)	住宅	竣工销售	25,222.00	50,432.04	72,805.04	70,853.53	6,663.77
11	上海	奉贤南桥基地大型居住社区12-24A-04A地块(欣平苑)	住宅	竣工销售	31,448.60	62,662.59	93,605.80	77,715.38	10,081.93
12	上海	新顾城0419-01地块(欣康苑)	住宅	竣工销售	56,021.30	112,031.82	157,392.41	176,972.70	44,182.90
13	上海	闵行区吴泾镇紫竹科学园区MHP0-1001单元 10A-05A地块 (星悦河畔家园)	租赁房	在建项目	50,344.10	135,929.07	186,869.61	224,830.09	35,877.74

总结

2021年，上海新黄浦实业集团股份有限公司在多重压力下，完成了年初预定的目标任务，实现了营业收入和销售回笼资金的大幅增长。公司通过强化区域优势、推进科技园区建设、拓展金融业务以及加强保障房开发和运营，提升了整体竞争力。同时，公司在房地产储备和项目管理方面取得突破，为未来发展奠定基础。公司财务状况稳健，现金流充足，有息负债率较低，具备较强的抗风险能力。