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亚太房地产价值变动报告（2021年秋季）

核心观点

受货币政策宽松和低利率环境影响，亚太地区多数城市房地产价值保持稳定甚至上涨，但疫情Delta变种及各国防疫措施的反复对市场造成扰动。低风险核心市场基础稳固，新兴市场表现分化。

主要结论

1. 整体表现：2021年上半年，亚太22个城市中，58%的行业板块价值保持稳定或上涨；同年下半年，预计仍有近半数领域表现强劲。
2. 亚洲市场分化：
   • 中国主要城市：北京、上海、广州等一线城市出现房价调整，但核心零售与写字楼市场受低利率、数字化转型支撑；深圳房价逆势走低。
   • 新兴经济体：印度、东南亚国家受疫情反复与封锁政策影响明显，房价普遍承压。
   • 发达经济体：新西兰、新加坡、韩国等市场基础稳健，政府财政支持助力复苏。
3. 政策与外部因素：
   • 美联储缩减购债导致基准利率上升，对新兴市场构成压力，但疫苗接种加速与社交限制放松有望促进经济修复。
   • “居者有其屋”政策导向限制投机需求，加剧房价分化。
4. 行业亮点：
   • 高阶工业地产：电商推动仓储需求大增，价值稳健，预计下半年趋于平稳。
   • 高端酒店：通过适用灵活办公模式缓解需求削弱，靠本地旅游和退房趋势保持韧性。
   • 零售市场：北京、上海市场受消费升级和学区房制度支撑，表现突出。
5. 前景展望：除非疫情反复或政策转向，估值继续维持高位倾向；地区间复苏时间存在差异，中国、香港、新加坡、韩国相对更有利。