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市场对适配需求短缺 - 全球75%的重要企业认为，COVID-19将在中长期对房地产产生持续性影响。客需评估的不确定性加剧，使物业翻新成为房企的趋势，资产所有者现在将翻新作为优先选择，以应对空置率上升，出租价格下滑，资产贬值的情况。

电商冲击导致零售资产价值下跌，长期占总零售额比例不断增长。数字经济成为重要增长因素。

电子商务对实体店造成的冲击，使许多零售业受到重创，尤其是疫情重灾区，可能再也无法恢复疫情前的水平。消费行为转变，消费者支出将向必需品转移，转向不需要的物品。

疫情前后国际旅游的持续低迷使亚太地区旅游业受损，商业酒店入住率急剧下降，营销策略也在调整，准备转向写字楼或混合空间。

过去一年，受疫情影响，业主将重点放在本地市场，需要在劳动法规上保持谨慎。

新兴可持续发展趋势是目前最受欢迎的选择，尤其是ESG（环境、社会、治理）、“结构优势”等行业都受到投资者的青睐。

ESG投资受到关注，世界绿色建筑委员会报告指出，获得绿色认证的楼宇在价格上可达到传统建筑的20%溢价。

COVID-19疫情加速了产业结构转型。数据显示，新出台的ESG政策对商业地产改造有吸引力。

有报告称医疗保健、科技、物流等因素为行业带来结构性助推。旧办公楼、闲置旅馆、工业仓库等资产被重新改造利用，向”办公+“、“商旅+”、“生活+”、“物流+”方向发展。

在日本、中国香港、新加坡等地有许多成功案例，都显示出逆市投资潜力。例如，日本大阪某旧写字楼改造成功，新加坡某仓库改造为商业办公区。

東亞地區以翻新的方式利用現有商業房地產的案例：

• 马来西亚吉隆坡甲级写字楼部分转酒店改造

• 马来西亚甲级写字楼部分转创新交流中心（混合用途）

• 澳大利亚悉尼城区仓库转为物流配送中心

• 澳大利亚悉尼城区大型零售卖场转工业用地

• 孟买购物中心转为写字楼

• 日本大阪旧酒店转为混合办公商业区

• 台湾台北将酒店转住房服务式公寓

• 中国大陆上海将酒店转为高端写字楼住宅复合多功能综合体

• 韩国首尔酒店转为住宅

• 日本大阪市越中岛区旧酒店转为办公室

投资机会方面，折价交易可以说是最有利的，改造较重建成本低，政策问题如果避开禁区可以解决，而且速度优势明显。当然，原有业主往往缺乏这方面的专业知识，市场的评估开始青睐翻新改造资产，而且供求关系改变了投资者和原业主的竞争地位，企业在转型慢、人才竞争激烈的情况下，翻新改造资产逐渐成为主流。

风险评估：如何克服改造困难--需要看行政许可，市场接纳新商业形态-新价值的行情，新投资如何控制成本，如何实现回收，如何面对现行法规，实现这些转型。但是总的来说，与传统开发相比，改造项目可以实现较低风险投资，迎合市场的新需求。

总的来说，COVID-19疫情后，各国投资者都关注市场前景，纷纷寻找新的投资机会。在疫情后的大背景下，改造旧有资产不仅可以化解困境，还能更好地扎根新经济，响应政策要求，实现商业可持续性。