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国海证券宏观点评：房地产政策新变化及市场展望

一、政策转向与目标明确

中央政治局会议提出**“促进房地产市场止跌回稳”**，五部门新闻发布会宣布“四个取消、四个降低、两个增加”。政策聚焦四大难题：去库存、稳房价、问题房企处置及保障房供给。当前政策一致协同，预计将通过"组合拳"推动房地产市场企稳。

二、主要政策内容与解读

1. 货币化安置：100万套城中村/危旧房改造

• 政策重启：开启新一轮货币化安置，为去库存提供新动能。2015-2018年棚改货币化比例最高达485%。
• 改造规模：全国待改造城中村约170万套，危旧房约50万套，当前100万套为初期投入。
• 预期效果：预计拉动2亿平方米商品房去化，需关注政策加码空间。

2. 保交楼专项措施

• 金融支持：
  • "白名单"项目贷款审批已超2.23万亿元，年底前目标4万亿元。
  • 审批流程优化为"审核+备案"，加快资金投放效率。
• 进展成效：
  • 截至2024年完成交付246万套。
  • 综合改善市场预期，助力行业信用修复。

3. 限购政策调整与地方自主权

• 优化方向：赋予城市调控自主权，调整限购、普宅标准。
• 近期成效：一线城市政策优化后，国庆假期平均认购量显著提升。
• 税收预期：适时优化土地增值税和二手房增值税政策，减轻交易成本。

4. 土地市场调节与专项债

• 存量盘活：通过专项债收储土地，改善开发商流动性，延长去化周期。
• 用途优化：
  • 扩大土储专项贷款规模。
  • 强化二级市场建设，提升土地资源配置效率。
  • 预计建立专项债退出机制，促进政策长效机制形成。

三、市场影响展望

• 核心城市引领：一线城市房价指数10月较9月显著回升，显示居民预期改善。
• 政策节奏：

  时间节点	政策举措
  9月	一揽子政策出台
  10月	专项债范围扩大、货币化改造启动
  未来	持续推动楼市平稳发展

四、风险提示

• 政策执行力度不及预期
• 地方财政压力
• 城市间分化加剧
• 金融系统性风险

五、投资策略建议

重点关注：

1. 政策具落实效应的开发企业
2. 区域经济强、人口流入大的核心城市房产
3. 具备融资能力、去化能力的优质房企