20210716-天风证券-蓝光发展债券违约点评_为什么是蓝光__16页_1mb

报告摘要

蓝光发展债券违约总结

核心内容

蓝光发展作为曾经的Top30房企，于2021年7月12日公告其债券“19蓝光MTN001”未能按期足额偿付本息，构成实质性违约。截止2021年7月12日，公司累计到期未能偿还的债务本息合计45.44亿元。蓝光发展目前境内市场存量债券规模为114.34亿元，海外存量美元债为10.5亿美元，是近年来违约规模较大的房企之一。

主要观点

政策环境恶化
在三道红线、房贷集中度管控等政策影响下，房地产行业面临持续的融资收缩。2021年华夏幸福等房企的违约进一步恶化了行业融资环境，使得弱资质房企的融资难度显著增加。
战略及管理问题
- 蓝光发展在战略规划上存在不成熟问题，业务涉猎广泛但积淀不足，多次调整战略方向。
- 高管频繁更替，反映出公司内部管理不稳定，战略执行不力，影响公司整体运营效率。
经营及资产质量偏差
- 成都作为蓝光的大本营，其经营表现不佳，销售额持续下滑，且在成都地区的排名不断下降。
- 蓝光在成都区域的下沉过多，导致资产质量不佳，销售均价偏低，反映其土储质量不高。
- 公司在全国化过程中，未能有效深耕区域，资产质量与竞争力不足。
债务结构问题突出
- 表内债务规模较大，非标融资占比高，融资成本偏高，债务期限整体偏短。
- 表外债务规模可能较大，存在永续债和少数股东权益占比高等问题，反映公司存在较高的隐性负债风险。
- 非标融资受到政策打压，规模持续收缩，进一步加剧了蓝光的融资压力。
市场恶化与融资收缩
- 房地产市场整体下滑，非标融资受限，使得蓝光难以有效缓解资金压力。
- 公司尝试通过股权转让、发行债券等方式融资，但效果有限，最终走向违约。

关键信息

销售数据：蓝光发展从2015年的182.72亿元快速扩张至2020年的1035.36亿元，但权益口径销售额不增反降。
区域布局：成都区域作为蓝光的大本营，其销售额占比逐年下降，且在成都地区的排名从2015年的第二名下滑至2020年的第14名。
拿地情况：2019-2020年，蓝光存在较多高溢价拿地，其中溢价率超过50%的地块达28块，总成交金额达164.59亿元。
债务结构：截至2020年中，蓝光有息负债规模达753.99亿元，其中非标融资占比达28.2%，信托融资规模为103.11亿元，永续债规模为21.51亿元，少数股东权益占比达60.1%。
融资成本：2020年蓝光综合融资成本达8.20%，净负债率为93.2%，剔除预收账款的资产负债率为74.1%。
信用评级调整：2021年6月至7月间，蓝光发展被多家评级机构下调主体信用评级，最终降至B，评级展望为负面。