乘风破浪，踏浪前行：境内外投资者加大对于中国房地产的投资_13页_1mb

中国房地产投资趋势总结（2021年高力国际调研）

核心内容概述

2021年，随着新冠疫情对全球经济影响的逐渐减弱，中国房地产市场展现出强劲的复苏态势。高力国际的投资者调研结果显示，境内外投资者对中国商业地产市场的信心显著增强，74%的回访者表示愿意增加投资，较2020年和2019年分别上升了9%和25%。与此同时，投资者对市场前景的判断趋于一致，整体商业地产价格预期保持平稳，投资策略更加注重租户稳定性和产业发展趋势。

主要观点

• 投资意愿增强：投资者对中国商业地产市场的投资意愿持续上升，反映出市场吸引力和长期增长预期。
• 经济复苏支撑投资：中国经济的强劲复苏和疫情控制效果成为吸引投资者的主要原因，尤其是对长期经济的看好和疫情后经济快速回暖。
• 投资类型多元化：物流仓储和产业园区成为最受青睐的资产类型，分别占比15%；办公楼投资偏好下降至13%。社区商业首次进入投资者视野，显示出后疫情时代的新机遇。
• 另类资产关注度上升：冷链、养老地产和医疗美容成为最受关注的另类资产，其中冷链以27%的偏好占比位居第一，养老地产和医疗美容分别以26%和25%紧随其后。
• ESG关注度较低：仅有6%的回访者将ESG纳入投资决策考虑，表明当前中国市场对ESG的关注度仍较低。
• 区域偏好集中：华东地区连续三年成为最受欢迎的投资区位，而大湾区（如深圳、上海）和非一线城市（如杭州、成都）的吸引力显著提升。

关键信息

投资趋势

• 物流仓储和产业园区：投资偏好跃升至首位，分别占比15%。
• 社区商业：首次进入投资者视线，预计未来将受到持续关注。
• 冷链：受线上消费模式升级推动，需求持续增长，成为投资热点。
• 养老地产和医疗美容：由于人口老龄化和消费升级，关注度持续上升。

投资策略与预期

• 资本化率：84%的回访者认为资本化率应维持在4%-6%。
• 内部收益率：60%的投资者预期内部收益率在10%-15%之间，29%的投资者预期更高。
• 持有期：40%的投资者偏好持有期超过5年，44%的投资者预期持有资产3-5年。
• 价格预期：整体商业地产价格预期保持平稳，39%的投资者认为价格将同比持平，23%和21%的投资者分别认为价格将下降或上升5%-10%。

投资者类型

• 机构投资者为主：63%的回访者企业管理资产总额高于200亿人民币，机构投资者占比显著。
• 内外资均衡：内资和外资占比分别为48%和45%，市场呈现多元化格局。

政策与融资环境

• 政策环境相对稳定：投资者普遍认为政府出台优惠支持商业地产市场的可能性较低，但首批基础设施公募REITs的推出为市场提供了新的退出渠道。
• 融资环境趋紧：55%的投资者认为融资难度增加，融资环境预期乐观的投资者比例下降至10%。
• 主要融资渠道：银行贷款仍是主要融资方式（32%），私募基金（16%）和保险公司（11%）也占据重要位置，信托公司非标融资类业务收缩明显（5%）。

市场担忧

• 未来供应与空置率：34%的投资者担忧未来商业地产供应过剩和空置率高企。
• 房地产调控政策：29%的投资者关注政策调控对市场的影响。
• 融资问题：17%的投资者对融资问题表示担忧，融资成本上升和可获得性降低成为主要顾虑。

总结

2021年中国房地产市场在疫情后展现出强劲复苏，投资者信心回升，投资类型趋于多元化，物流仓储、产业园区和社区商业成为新热点。同时，投资者更加注重租户稳定性和产业发展趋势，对ESG的关注仍处于较低水平。华东地区和大湾区持续引领投资热潮，非一线城市如杭州、成都也逐渐受到青睐。尽管融资环境趋紧，但政策支持和市场机制的优化为商业地产发展提供了新的机遇。未来，投资者需更加注重资产配置的灵活性和长期性，以应对市场变化和不确定性。