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南西物流和工业业主及投资市场趋势分析（2022）

业主市场动态

• 租赁增长：2022年年度租赁面积达到310万平方英尺，同比增长23%，超过五年平均水平；分布行业仍是最大租赁者（占21%），但制造业和零售业租赁量显著增加，表明多元化需求。

• 空间可用性：大单元（5万平方英尺以上）可用面积减少一半，空置率降至2.3%的历史低点，几乎没有现成可租的超大单元（>25万平方英尺），竞争激烈。

• 租金上涨：布里斯托尔地区超过5万平方英尺的物业年平均租金上涨至每平方英尺8.95英镑，增幅达12%，部分城市边缘地区价格优势仍存，如埃文莫尔价格低廉。

• 第四季度低迷：政府企业租赁活动下降，但废弃达尔公司租用了便宜物业，表明某些商业领域仍有需求。

投资市场特征

• 投资总额下降：2022年投资总额为4.23亿英镑，同比下降24%；海外买家占46%，主要投资案例涉及资产重置组合公司、房地产投资者以及基础设施资本管理集团。

• 平均价格和使用年限：平均投资价格较低，物业年龄较长；租金回报率平均在4%-5%之间，表明投资活动与生息资产创收相关联。

• 买方结构：投资由海外实体为主导，而英国和私有公司投资者较少；特定项目如城市物流风投区域回报可观，但大型中心销售趋缓。

物业开发活动

• 活跃趋势：2022年第二季度后开发活动显著增加，供地兴建多达10个单元，共801,300平方英尺空间，持续用于满足空间需求，并推动租赁增长。

• 规划中项目：更多项目进入规划阶段，尤其是计划建设多个大型仓储中心，包括中南部波特和阿文河口的Panattoni Park项目。

市场展望（2023）

• 租赁增长动力：高业主需求、有限供应以及建设开发激增将共同推动2023租赁成本温和上涨，布里斯托尔和南西部预计年增长率在2%左右，伦敦略高。

• 供应侧调整：开发活动旨在提供新仓储能力，一定程度上缓解业主压力，避免租金变动剧烈。

• 风险与机会：约束供应的方式可能支持租金水平，但投资活动降温暗示市场进入调整期。

总体结论：2022年南西部工业和物流市场呈现高昂需求、低供应和投资活跃；2023年，尽管投资减速，但仍由业主需求和有限空间驱动租金温和增长。