2018大中华区房地产市场展望_65页-5mb

大中華區2018年房地产市场展望总结

核心内容

2018年大中華區房地产市场在经济增速放缓和有限增长的背景下，呈现出多维度的市场变化。共享办公迅速发展，零售市场回暖，工业物流需求持续增长，投资市场则转向增值型投资策略。整体市场在结构性调整中寻求新的平衡。

主要观点

共享办公

• 快速发展：2017年共享办公市场面积增长达70-80%，2018年预计继续扩张，尤其在二線城市。
• 企业入驻：不仅吸引初创企业，也吸引大中型企业，成为办公市场的重要组成部分。
• 市场影响：共享办公对传统写字楼市场带来挑战，但也促使写字楼业主优化租户结构。

写字楼

• 需求调整：2017年写字楼需求达到历史高峰，2018年预计下降6%，但二線城市需求增长更快。
• 外迁趋势：大型企业因租金高昂和空置率低，倾向于迁离核心区至新兴商务区。
• 租金走势：一線城市租金小幅上涨，二線城市租金可能小幅下跌，但部分城市如成都和重庆租金有望回升。

零售物业

• 市场回暖：零售市场在整体经济稳定和消费升级的带动下继续向好，奢侈品消费持续复苏。
• 需求增长：国内大众服饰品牌和国际快时尚品牌继续扩张，线上电商推动线下体验业态发展。
• 供需修复：2018年零售市场新增供应减少，供需关系有所改善，部分城市如北京、广州、杭州将面临较低的供应过剩风险。

工业物流

• 主导需求：电商和第三方物流继续主导工业物流需求，推动高标仓库市场发展。
• 城市更新：城市更新和安全升级促使租户从低标仓库向高标仓库转移。
• 中西部崛起：中西部地区因基础设施投资增加，物流枢纽迅速崛起，成为新的增长点。

投资市场

• 政策转向：2018年货币政策从去杠杆转向控杠杆，边际收紧空间有限。
• 增值型投资：机构投资者更关注增值型投资，通过物业升级和租户优化获取收益。
• 投资策略：写字楼、零售、酒店、工业物业均具有增值机会，尤其在需求增长的城市。

关键信息

共享办公

• 市场扩张：2018年共享办公面积增长预计超过50%，尤其在一二线城市。
• 租户变化：跨国企业有64%计划在2020年前考虑使用共享办公，成为写字楼市场的重要租户。

写字楼

• 供应高峰：2018年写字楼供应接近850万平米，一线城市供应将缓解供需紧张。
• 租金预测：
  • 北京：租金持稳，空置率上升。
  • 上海：租金下行，空置率上升。
  • 广州：租金上涨6%，市场活跃。
  • 深圳：租金走势不乐观，供应压力大。
  • 二線城市：平均租金小幅下行，跌幅在-0.3%左右。

零售物业

• 需求改善：零售市场整体回暖，2018年预计消费总额继续实现两位数增长。
• 租金走势：首层租金小幅波动，一线城市租金小幅上涨，二线城市租金可能小幅下降。
• 供应情况：2018年新增供应预计为789万平方米，其中750万平米位于中国大陆。

工业物流

• 需求增长：2018年高标仓库供应预计达500万平方米，一线城市供应增长显著。
• 供应模式：合作开发、立体库和智能库成为应对物流用地稀缺的解决方案。
• 租金预测：
  • 一线城市：租金上涨3-5%。
  • 二線城市：租金上涨0.9-2.3%。
  • 中西部城市：租金上涨幅度可能缩小。

投资市场

• 投资趋势：2018年投资市场以增值型投资为主，主要集中在写字楼、零售、酒店和工业物业。
• 资金流向：本地资金和保险公司在写字楼、物流等领域有较大投资兴趣。
• 政策影响：政府推动租赁住房建设，将对房地产市场结构产生深远影响。

附录：主要城市2018年市场展望

结论

2018年大中華區房地产市场整体呈现结构性调整趋势，共享办公、写字楼外迁、零售复苏及工业物流发展成为主要驱动力。投资市场将更关注增值型投资，以应对低回报率和市场变化。政策支持和基础设施建设将继续推动市场平衡和区域发展。