房地产行业_十五五_规划纲要解读_房地产高质量发展_更高水平住有所居_21页_1mb

房地产行业“十五五”规划纲要解读总结

核心内容

“十五五”规划纲要提出加快构建房地产发展新模式，健全多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，实现更高水平住有所居。规划从住房保障体系、房地产新模式、高水平居住三个方面推动行业高质量发展。

主要观点

一、住房保障体系

1. 优化保障房供应

   • 保障房分为三类：满足城镇低收入住房困难家庭的最基础住房需求、满足工薪群体的基本住房需求、满足新市民、青年等群体的阶段性住房需求。
   • 推进保障性住房全流程管理，包括申请、轮候、配租配售、使用、退出等环节。
   • 探索配租型和配售型保障房的有序转换和统筹使用。

2. 公积金制度改革

   • 扩大公积金使用范围，支持灵活就业人员参与。
   • 提高公积金贷款额度，如上海首套房贷额度提升至240万，部分城市可上浮至324万。
   • 贷款利率下行，如5年以上公积金贷款利率为2.6%，较2015年下降65个基点。

二、房地产新模式

1. 基础制度完善

   • 推行房地产开发项目公司制和融资主办银行制，细化房地产融资风险至项目层面。
   • 支持现房销售，提高预售门槛、减缓预售资金存入速度、加强预售资金监管。

2. 供应管理优化

   • 土地供应与人口变动、存量住房等相协调，推动“以人定房、以房定地”。
   • 城市政府获得更多调控自主权，灵活调整土地供应。

3. 存量资产盘活

   • 推动已供未开发土地和在建项目分类处置，盘活存量商品房和闲置商业办公用房。
   • 全国待售商品房去化周期为29.97个月，商业营业用房去化周期为59.97个月，存在较大去化压力。

三、高水平居住

1. 改善性住房供给与“好房子”建设

   • 因城施策增加改善性住房供给，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”。
   • 2025年3月住建部发布《住宅项目规范》，从基本规定、居住环境、建筑空间、结构、室内环境、建筑设备等方面提升建设标准。

2. 住房租赁与全生命周期管理

   • 规范发展住房租赁市场，培育市场化、专业化租赁企业。
   • 建立房屋全生命周期安全管理制度，涵盖拿地、开发、建造、交付、运营、维护等环节。
   • 中介公司如贝壳-W、我爱我家在新房和二手房交易中发挥重要作用，未来有望持续拓展业务。

关键信息

• 行业趋势：房地产行业将从快速扩张转向高质量发展，关注房屋供应、公积金制度、基础制度、存量管理、住房租赁、全周期管理等维度。
• 政策方向：强化保障房体系，推动公积金制度改革，深化房地产开发与融资管理，提高预售监管，盘活存量资产，建设“好房子”。
• 市场结构：租赁市场庞大，规范化、市场化、专业化发展是趋势；中介公司具备较强的市场拓展能力，有望受益于行业转型。
• 估值修复：随着行业进入高质量发展阶段，头部房企凭借低融资成本和核心区域高市占率，有望实现估值修复，带来β机会。

投资建议

重点公司推荐

建议关注

1. 优质开发：绿城中国、中国海外发展
2. 优质物管：绿城服务
3. 优质商业：恒隆地产
4. 代建龙头：绿城管理控股
5. 中介龙头：贝壳-W、我爱我家

风险提示

• 全球和中国宏观经济不及预期
• 房价大幅波动
• 人口增速不及预期
• 城镇化发展不及预期
• 物价大幅波动
• 政策推进和实施不及预期
• 房屋销售不及预期