> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 房地产行业“十五五”规划纲要解读总结 ## 核心内容 “十五五”规划纲要提出加快构建房地产发展新模式，健全多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，实现更高水平住有所居。规划从住房保障体系、房地产新模式、高水平居住三个方面推动行业高质量发展。 ## 主要观点 ### 一、住房保障体系 1. **优化保障房供应** - 保障房分为三类：满足城镇低收入住房困难家庭的最基础住房需求、满足工薪群体的基本住房需求、满足新市民、青年等群体的阶段性住房需求。 - 推进保障性住房全流程管理，包括申请、轮候、配租配售、使用、退出等环节。 - 探索配租型和配售型保障房的有序转换和统筹使用。 2. **公积金制度改革** - 扩大公积金使用范围，支持灵活就业人员参与。 - 提高公积金贷款额度，如上海首套房贷额度提升至240万，部分城市可上浮至324万。 - 贷款利率下行，如5年以上公积金贷款利率为2.6%，较2015年下降65个基点。 ### 二、房地产新模式 1. **基础制度完善** - 推行房地产开发项目公司制和融资主办银行制，细化房地产融资风险至项目层面。 - 支持现房销售，提高预售门槛、减缓预售资金存入速度、加强预售资金监管。 2. **供应管理优化** - 土地供应与人口变动、存量住房等相协调，推动“以人定房、以房定地”。 - 城市政府获得更多调控自主权，灵活调整土地供应。 3. **存量资产盘活** - 推动已供未开发土地和在建项目分类处置，盘活存量商品房和闲置商业办公用房。 - 全国待售商品房去化周期为29.97个月，商业营业用房去化周期为59.97个月，存在较大去化压力。 ### 三、高水平居住 1. **改善性住房供给与“好房子”建设** - 因城施策增加改善性住房供给，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”。 - 2025年3月住建部发布《住宅项目规范》，从基本规定、居住环境、建筑空间、结构、室内环境、建筑设备等方面提升建设标准。 2. **住房租赁与全生命周期管理** - 规范发展住房租赁市场，培育市场化、专业化租赁企业。 - 建立房屋全生命周期安全管理制度，涵盖拿地、开发、建造、交付、运营、维护等环节。 - 中介公司如贝壳-W、我爱我家在新房和二手房交易中发挥重要作用，未来有望持续拓展业务。 ## 关键信息 - **行业趋势**：房地产行业将从快速扩张转向高质量发展，关注房屋供应、公积金制度、基础制度、存量管理、住房租赁、全周期管理等维度。 - **政策方向**：强化保障房体系，推动公积金制度改革，深化房地产开发与融资管理，提高预售监管，盘活存量资产，建设“好房子”。 - **市场结构**：租赁市场庞大，规范化、市场化、专业化发展是趋势；中介公司具备较强的市场拓展能力，有望受益于行业转型。 - **估值修复**：随着行业进入高质量发展阶段，头部房企凭借低融资成本和核心区域高市占率，有望实现估值修复，带来β机会。 ## 投资建议 ### 重点公司推荐 | 公司名称 | 类型 | 投资评级 | |----------|------|----------| | 招商蛇口 | 开发 | 推荐 | | 保利发展 | 开发 | 推荐 | | 华润置地 | 开发 | 推荐 | | 华润万象生活 | 存量 | 推荐 | | 滨江集团 | 开发 | 推荐 | | 新城控股 | 开发 | 推荐 | | 龙湖集团 | 开发 | 推荐 | | 贝壳-W | 存量 | 推荐 | | 我爱我家 | 存量 | 推荐 | ### 建议关注 1. **优质开发**：绿城中国、中国海外发展 2. **优质物管**：绿城服务 3. **优质商业**：恒隆地产 4. **代建龙头**：绿城管理控股 5. **中介龙头**：贝壳-W、我爱我家 ## 风险提示 - 全球和中国宏观经济不及预期 - 房价大幅波动 - 人口增速不及预期 - 城镇化发展不及预期 - 物价大幅波动 - 政策推进和实施不及预期 - 房屋销售不及预期