20260312-国金证券-宏观经济报告_深入探讨房价与消费的几组关系_9页_1mb

报告摘要

本报告由国金证券宏观经济组分析师宋雪涛和孙永乐撰写，重点探讨了房价变动对居民消费行为的影响机制，分析了房价与消费之间的复杂关系，并结合国内外数据与案例，预测了未来消费复苏的可能方向。

房价对消费的影响机制
房价对居民消费的影响主要通过以下三个渠道：
- 财富效应：房价上涨提升居民资产价值，增强消费意愿。
- 抵押效应：房价上涨增加抵押价值，提高居民借贷能力。
- 挤出效应：房价上涨占用居民储蓄和投资，抑制消费。
此外，房地产市场对经济周期的影响也会间接作用于居民收入和消费行为。
房价波动对不同群体消费影响不一致
- 有房群体：房价上涨通过财富效应和抵押效应提升消费能力，但房价过高时可能产生挤出效应，抑制消费。
- 无房群体：房价上涨增加购房成本，抑制消费；房价下跌则可能提升无房群体的消费意愿。
房价影响的不对称性
- 杠杆效应：高杠杆地区房价下跌对消费的拖累更大，而房价上涨对消费的刺激相对有限。
- 消费增速早于房价见底：消费增速在房价见底前已出现企稳迹象，表明房价对消费的传导具有滞后性。
房价对不同类型消费的影响差异
- 耐用品消费和服务消费：房价对这两类消费的影响更为显著。
- 可选消费、服务消费和非补贴类耐用品消费：在房价止跌后，这些消费类型具有更高的复苏弹性。

中国房价现状：
房价在2026年已回落至2016年年中水平，房地产销售面积和投资均较此前高点大幅下滑。2025年末，二手住宅挂牌价下跌21%，三线城市房价接近2010年以来低点。
房价与消费的非线性关系：
- 韩国：房价每下降1个百分点，业主消费增速下降0.409个百分点，租户则上升0.679个百分点。
- 日本：房价下跌初期消费显著下滑，但消费增速在房价见底前已企稳。
杠杆率对房价与消费关系的影响：
- 东部经济大省杠杆率下降幅度最大，中西部整体杠杆率较低。
- 居民杠杆率从2021年的69%回落至2025年末的50%，杠杆率下降对消费的提振作用显著。
消费结构变化：
- 在房价快速下行阶段，可选消费和耐用品消费受到较大冲击，而必需消费（如食品、衣着）相对稳定。
- 旧换新政策对耐用品消费起到一定支撑作用。
消费复苏预期：
- 房价止跌后，可选消费、服务消费和非补贴类耐用品消费有望迎来反弹。
- 青年人口和东部经济大省的消费复苏具有较高确定性。