> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 文档总结：房价与消费的关系分析 ## 核心内容 本报告由国金证券宏观经济组分析师宋雪涛和孙永乐撰写，重点探讨了房价变动对居民消费行为的影响机制，分析了房价与消费之间的复杂关系，并结合国内外数据与案例，预测了未来消费复苏的可能方向。 --- ## 主要观点 1. **房价对消费的影响机制** 房价对居民消费的影响主要通过以下三个渠道： - **财富效应**：房价上涨提升居民资产价值，增强消费意愿。 - **抵押效应**：房价上涨增加抵押价值，提高居民借贷能力。 - **挤出效应**：房价上涨占用居民储蓄和投资，抑制消费。 此外，房地产市场对经济周期的影响也会间接作用于居民收入和消费行为。 2. **房价波动对不同群体消费影响不一致** - **有房群体**：房价上涨通过财富效应和抵押效应提升消费能力，但房价过高时可能产生挤出效应，抑制消费。 - **无房群体**：房价上涨增加购房成本，抑制消费；房价下跌则可能提升无房群体的消费意愿。 3. **房价影响的不对称性** - **杠杆效应**：高杠杆地区房价下跌对消费的拖累更大，而房价上涨对消费的刺激相对有限。 - **消费增速早于房价见底**：消费增速在房价见底前已出现企稳迹象，表明房价对消费的传导具有滞后性。 4. **房价对不同类型消费的影响差异** - **耐用品消费和服务消费**：房价对这两类消费的影响更为显著。 - **可选消费、服务消费和非补贴类耐用品消费**：在房价止跌后，这些消费类型具有更高的复苏弹性。 --- ## 关键信息 - **中国房价现状**： 房价在2026年已回落至2016年年中水平，房地产销售面积和投资均较此前高点大幅下滑。2025年末，二手住宅挂牌价下跌21%，三线城市房价接近2010年以来低点。 - **房价与消费的非线性关系**： - **韩国**：房价每下降1个百分点，业主消费增速下降0.409个百分点，租户则上升0.679个百分点。 - **日本**：房价下跌初期消费显著下滑，但消费增速在房价见底前已企稳。 - **杠杆率对房价与消费关系的影响**： - 东部经济大省杠杆率下降幅度最大，中西部整体杠杆率较低。 - 居民杠杆率从2021年的69%回落至2025年末的50%，杠杆率下降对消费的提振作用显著。 - **消费结构变化**： - 在房价快速下行阶段，可选消费和耐用品消费受到较大冲击，而必需消费（如食品、衣着）相对稳定。 - 旧换新政策对耐用品消费起到一定支撑作用。 - **消费复苏预期**： - 房价止跌后，可选消费、服务消费和非补贴类耐用品消费有望迎来反弹。 - 青年人口和东部经济大省的消费复苏具有较高确定性。 --- ## 风险提示 1. **地产周期变化**：若地产超预期回落，可能进一步拖累居民消费。 2. **基本面与企业利润**：居民消费具有顺周期特征，若基本面持续偏弱，将影响消费复苏。 3. **研究局限性**：部分观点参考学术论文，可能存在覆盖面有限或观点遗漏的情况。 --- ## 附注 - 报告内容基于公开资料和实地调研，不保证信息的准确性和完整性。 - 报告仅供风险评级高于C3级的投资者参考，不构成投资建议。 - 报告内容不得擅自复制、转发、转载、引用、修改或仿制，如需使用需注明出处并保持原意。 --- ## 联系方式 ### 上海 - 电话：021-80234211 - 邮箱：researchsh@gjzq.com.cn - 邮编：201204 - 地址：上海浦东新区芳甸路1088号紫竹国际大厦5楼 ### 北京 - 电话：010-85950438 - 邮箱：researchbj@gjzq.com.cn - 邮编：100005 - 地址：北京市东城区建内大街26号新闻大厦8层南侧 ### 深圳 - 电话：0755-86695353 - 邮箱：researchsz@gjzq.com.cn - 邮编：518000 - 地址：深圳市福田区金田路2028号皇岗商务中心18楼1806 --- ## 参考资料 - 图表1：部分样本地区房价的变动（T为房价最高点） - 图表2：中国房价已经回落至2016年左右水平 - 图表3：不同房价波动下，居民的消费情况 - 图表4：房价对居民消费的影响 - 图表5：平均消费倾向与房价的变动并非单纯线性 - 图表6：日本消费的企稳领先与房价的触底 - 图表7：不同地区居民杠杆率与消费降幅 - 图表8：各地区居民杠杆率下滑幅度 - 图表9：家庭杠杆率与房价上涨 - 图表10：家庭杠杆率与消费下降 - 图表11：次贷危机期间美国居民消费结构 - 图表12：房价下行时期，哪些商品降幅最为明显 --- ## 结论 当前中国房价已进入触底阶段，房价降幅收窄将逐步缓解对居民消费的抑制作用。未来可选消费、服务消费和非补贴类耐用品消费的复苏具有较高确定性，尤其在青年人口和东部经济大省。同时，需密切关注地产周期变化和基本面走势，以判断消费复苏的持续性与广度。