北京冬奥会大事件推动下的城市更新-戴德梁行-2021.12-31页_3mb

北京冬奥会与城市更新总结

核心内容

北京作为全球首个“双奥之城”，在2008年夏季奥运会和2022年冬季奥运会的推动下，经历了两次不同的城市更新阶段。从2008年的大规模基础设施建设和城市面貌重塑，到2022年的注重绿色可持续发展、民生改善和产业转型，北京的城市更新策略逐步从“增量发展”转向“存量提质”，并探索更加精细化、可持续的发展模式。

主要观点

• 大事件推动城市发展：大型活动如奥运会和世博会，由于其高关注度和高影响力，能够成为城市更新的催化剂，推动基础设施、产业、环境及社会结构的全面升级。
• 基础设施建设：2008年奥运会推动了北京基础设施的快速提升，包括交通、住房、环保等领域。2022年冬奥会则更注重区域协同发展，如京张高铁、延崇高速、大兴机场等项目的建设，进一步优化了京津冀地区的交通网络。
• 产业调整与升级：两次奥运会推动了北京产业结构的调整，从以工业为主转向以服务业为主，尤其是科技创新和现代服务业的发展。同时，通过“腾笼换鸟”政策，低效产业园区和老旧厂房被改造为更具竞争力的产业空间。
• 可持续发展：冬奥会的举办强化了北京对绿色、低碳发展的重视，推动了可再生能源的使用、生态环境的改善和碳排放的中和措施。
• 民生改善：后奥运时代，北京更注重老旧小区的改造和民生保障，通过政策引导和创新模式（如劲松模式）提升居民的生活质量和居住环境。
• 政策创新与实施：政府在城市更新中扮演了重要角色，通过政策创新和实施保障，推动城市更新向精细化、可持续化发展。例如，住建部发布的《防止大拆大建通知》和北京市出台的一系列城市更新政策，为城市更新提供了新的方向和规范。
• 城市更新项目的退出机制：随着资产证券化的发展，城市更新项目可以通过公募REITs等方式实现退出，形成投融资管退的闭环，提升资产运营效率。

关键信息

基础设施建设

• 2008年奥运会：北京基础设施投资年均增速达23.1%，远高于后奥运时期的8.8%和冬奥申请成功后的2.6%。
• 2022年冬奥会：推动了京张高铁、延崇高速、大兴机场等交通项目的建设，缩短了北京与张家口之间的通勤时间，促进了区域协同发展。

产业调整与升级

• 2008年：推动第三产业发展，促进城市功能转型。
• 2022年：注重产业协同创新，支持传统产业转型升级，如“腾笼换鸟”政策和低效产业园区的改造。

可持续发展

• 绿色奥运理念：推动北京生态环境改善，如城市绿化覆盖率提升至48.9%，污水处理率提升至95%。
• 低碳运行：冬奥会采用100%绿色电力，通过张北柔性直流电网试验示范工程实现能源的高效利用和碳排放的中和。

民生发展

• 老旧小区改造：2017年启动，2021年完成400个小区、1500万平方米的改造任务。
• 劲松模式：社会资本介入，以“微利可持续”模式推动老旧小区改造，实现多方共赢。

政策创新与实施

• 住建部政策：提出城市更新的“十一大要求”，强调严格控制大规模拆除、增建和搬迁，注重保留既有建筑和提升城市安全韧性。
• 北京市政策：发布多项城市更新指导意见，包括平房（院落）保护性修缮、老旧小区改造、低效产业园区更新等，推动城市更新向精细化发展。

特色街区与传统商圈调整升级

• 西单商场改造：作为传统商圈的代表，通过“一店一策”试点，进行全面升级，以适应年轻消费者和体验式消费的趋势。
• 王府井改造：形成覆盖1.66平方公里的街区式零售空间，引入大量首店和旗舰店，提升商圈吸引力。

低效产业园区与老旧厂房更新

• UCP恒通国际创新园：原为松下彩管厂区，改造后成为文化产业和科技创新的聚集地，吸引多家知名企业入驻。
• “腾笼换鸟”政策：推动低效产业园区和老旧厂房的更新，实现产业转型和空间再利用。

城市更新项目的退出机制

• 公募REITs：首批9个产业园公募REITs项目中，产业园占据三分之一，如招商蛇口产业园REITs，实现资产的证券化和退出，形成良性循环。

城市更新的发展趋势

• 从大拆大建到有机更新：北京城市更新逐渐从大规模拆除转向小规模、渐进式的有机更新，注重保护历史建筑和提升城市功能。
• 从增量发展到存量提质：随着城镇化率超过60%，北京城市更新更注重提升现有存量资产，优化城市空间布局。
• 从盈利导向到公益性导向：城市更新项目更注重社会效益，如提升公共服务、改善民生、促进可持续发展。

总结

北京通过两届奥运会的举办，实现了城市更新的阶段性转变。从2008年的“大拆大建”到2022年的“有机更新”，北京的城市更新策略更加注重绿色可持续发展、民生改善和产业转型。未来，北京将在减量发展、疏解整治和有机更新三个层面寻求平衡，为其他城市提供可借鉴的城市更新模式。