20221127-光大证券-房地产（地产开发）2023年投资策略_春风频吹静候花开_房企REITs树立新标杆_55页_2mb

房企REITs投资策略总结

核心内容

2023年房地产行业投资策略聚焦于政策支持、行业基本面、REITs市场发展及投资建议等方面。政策层面，中央和地方对房地产的支持力度显著增强，旨在稳定市场预期、提振信心并推动行业向新模式转型。房地产开发投资延续弱势，但竣工面积环比大幅增长，显示出市场正在逐步修复。同时，REITs市场成为房企盘活存量资产的新途径，特别是华润有巢REIT的获批为行业树立了新标杆。

主要观点

• 政策面支持增强：中央及地方政府持续出台利好政策，房地产金融化泡沫化势头已得到实质性扭转，支持政策包括降低首付比例、优化公积金贷款、鼓励发债融资等。
• 行业基本面磨底：房地产销售及开发投资表现平淡，但竣工面积显著回升，显示行业正在逐步企稳。
• REITs市场发展加速：公募REITs市场建设力度加大，为房企提供新的融资渠道，华润有巢REIT作为首单市场化机构运营的保障房REIT，具有示范作用。
• 投资建议聚焦：推荐关注具备强信用、成熟运营、土储充足的一线房企及注重多元业务、现金流稳定增长的房企。

关键信息

政策面

• 2022年9月23日，银保监会表示房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转。
• 11月11日，央行、银保监会发布十六条金融措施，包括支持保交楼、改善融资环境等。
• 多城推出“两集中”供地批次，促进土地市场健康有序运行。

基本面

• 10月全国商品房销售面积和销售额同比大幅下降，但竣工面积环比增长显著。
• 70大中城市新房和二手房价格指数环比下行压力增大，但一线城市新房价格略有回升。
• 房地产开发投资延续弱势，累计同比持续下滑，但房屋竣工面积逐步修复。

REITs市场

• 公募REITs市场建设力度加大，相关支持政策不断推出，REITs市场利好明显。
• 华润有巢REIT获批，为优质房企提供盘活存量资产的新路径，具备市场化活力和政府信用背书。
• REITs市场二级价格表现良好，多数产品涨幅显著，显示出市场对REITs的欢迎。

投资建议

• 龙头房企：关注保利发展、招商蛇口、中国金茂、中国海外发展等，其市占率和ROE有望率先提升。
• 多元业务房企：推荐万科A、龙湖集团等，其第二增长曲线经营现金流稳定增长。
• REITs运用房企：关注华润置地等，其可利用REITs提高资产回报率，增强资本运作效率。

风险提示

• 行业宽松政策推进不及预期。
• 市场需求不及预期。
• 企业项目竣工不及预期。
• 企业多元化业务经营不佳。
• 企业信用风险。

土地市场

• 土地成交量价环比小幅回落，但累计土地成交规模同比显著收缩。
• 多城加推“两集中”供地批次，促进土地市场健康有序运行。
• 国央企及城投公司托底作用突出，中小民企投资意愿较低。

融资情况

• 10月房企境内发债金额下降，但同比有所增长。
• 央行、财政部等密集出台政策支持企业融资，包括专项借款、增信发债等。
• 10月房企海外债发行量大幅下降，净融资为负。

REITs市场表现

• 截至2022年11月25日，我国上市公募REITs产品增至22只。
• 产权类REITs整体收益表现优于特许经营权类REITs。
• 多数REITs产品涨幅显著，显示出市场对REITs的欢迎。

存量资产证券化

• 房企需从“开发销售”向“存量管理”转型，成为优质资产的供应商。
• 存量资产证券化包括标准REITs、类REITs及专项资产管理计划等形式。
• REITs不仅为房企带来转型机会，也是化解地方政府债务风险的重要方向。

华润保租房REITs示范作用

• 华润有巢REIT为国内首单市场化机构运营的保障房REIT产品，具备双重优势。
• 华润置地通过该REITs获得稳定回报，并增强其资本运作能力。
• REITs为房企提供新的融资渠道，有助于提升资产周转率和长期经营表现。