高力国际-广州市城市总体规划：新热点及大湾区启示-2018.5.31-4页

广州市城市总体规划总结（2017-2035）

核心内容

《广州市城市总体规划（2017-2035年）》草案于2018年第一季度对外公示，明确了广州未来发展的主要方向与重点区域。规划提出将广州建设为国家重要中心城市、国际综合交通枢纽、商贸中心及科技产业创新中心，并强调人才导向经济模式与区域中心南沙的崛起。规划还提出到2035年将人口控制在2000万，并逐步减少新增土地供应。

主要观点

1. 人才导向经济模式

• 广州拥有丰富的高等教育资源，包括中山大学、华南理工大学等多所“双一流”高校，合计在读本科生人数超过10万。
• 为应对全国范围内的“人才争夺战”，广州将出台更多吸引和留住高素质人才的政策，重点发展创新技术型经济。
• 区级政府如黄埔区积极推动IAB（信息技术、人工智能与生物医药）产业发展，目标在2022年实现该产业规模突破8000亿人民币。

2. “一带一路”综合交通枢纽建设

• 广州作为华南主要的交通枢纽和贸易中心，将强化其作为**“一带一路”国际交通与物流枢纽**的地位。
• 白云国际机场是广州航空物流的核心，预计2022年第三期扩建完工后，旅客接纳量将提升至8000万人次。
• 广州港在2017年集装箱吞吐量突破2000万，南沙港占广州港集装箱吞吐量的68.2%，未来将进一步发展为国际物流中心。

3. 南沙区的崛起

• 南沙新区被定位为广州唯一城市副中心，并设有自由贸易区、国家级新区等多重身份。
• 预计南沙人口将从2017年的72.5万增长至2025年的230-270万人。
• 南沙将发展为现代制造基地，聚焦航运、物流、金融、国际贸易等产业。
• 广深港高铁的开通将显著提升南沙与深圳、香港等地的交通便利性，促进区域经济联动。

关键信息

写字楼市场

• 琶洲电商集聚区与黄埔区的科学城、知识城将成为知识型经济的核心区域，写字楼需求持续上升。
• 琶洲写字楼平均租金在2018年第一季度环比增长3.6%，预计未来将有效吸纳新增供应。
• 黄埔区写字楼平均售价过去四年增长50%，未来租金与资本值增速有望超过广州其他成熟区域。

住宅市场

• 广州未来18年将新增550万人口，住宅市场将受益于新经济与新交通基础设施。
• 南沙区作为城市副中心，住宅市场增长潜力最大，平均售价自2014年以来增长超29%，预计仍将领先全市增长。
• 新鸿基已竞得南沙庆盛交通枢纽附近地块，显示市场对南沙的看好。

物流市场

• 花都区与南沙区将成为物流仓储发展的重点区域。
• 花都区预计在2018年底推出20万新增物流供应，主要服务于跨境电商。
• 南沙现有保税仓储约55万平方米，未来三年将新增超过60万平方米，物流需求持续增长。

对大湾区城市带来的启示

1. 关注创新科技产业人员流动：随着高净值人群和创新企业聚集，相关城市物业市场将受益。
2. 搭乘新铁路干线的机遇：非核心城区因轨道交通发展将获得更多投资机会，尤其是TOD（公共交通导向开发）模式。
3. 紧抓周边城市的多重利好：佛山、中山、肇庆等毗邻广州的城市将因交通改善与产业转移受益，东莞也将因广深土地成本上升而吸引更多高新制造企业。

联系信息

• 冯文光：董事总经理 | 广州
  +86 20 3819 3998 | Alan.Fung@colliers.com
• 夏思坚：执行董事 | 研究 | 亚洲
  +852 2822 0511 | Andrew.Haskins@colliers.com
• 石峰：高级董事 | 研究 | 香港&华南
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