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报告摘要

江苏凤凰置业投资股份有限公司2025年半年度报告总结

公司基本信息

公司代码：600716
公司简称：凤凰股份
公司全称：江苏凤凰置业投资股份有限公司
法定代表人：王译萱
董事会秘书：毕胜
证券事务代表：白帮武
办公地址：南京市中央路389号凤凰国际大厦六楼
联系电话：025-83566267
电子信箱：fhzy@ppm.cn（董事会秘书）、baibw@ppm.cn（证券事务代表）

财务概况

主要会计数据

项目	本报告期（1-6月）	上年同期	增减（%）
营业收入	291,088,701.69	96,778,424.33	+200.78
利润总额	17,481,103.98	-12,095,068.98	不适用
归属于上市公司股东的净利润	11,035,360.52	-12,482,021.63	不适用
经营活动产生的现金流量净额	62,665,151.73	91,012,766.07	-31.15
归属于上市公司股东的净资产	4,972,657,986.42	5,037,671,768.20	-1.29
总资产	7,280,819,825.13	7,423,567,140.26	-1.92

主要财务指标

指标	本报告期（1-6月）	上年同期	增减（%）
基本每股收益（元/股）	0.0118	-0.0133	不适用
稀释每股收益（元/股）	0.0118	-0.0133	不适用
扣除非经常性损益后的基本每股收益（元/股）	0.0117	-0.0133	不适用
加权平均净资产收益率（%）	0.22	-0.24	+0.46
扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%）	0.22	-0.24	+0.46

财务变动说明

营业收入增长：主要由于本期紫金和旭府项目交付，而上年同期无楼盘集中交付。
利润总额增长：因紫金和旭府项目交付带来的毛利增加，以及财务费用减少。
经营活动现金流减少：预售商品房回流资金减少，工程款及其他支出减少，但现金流入减少幅度大于流出。
非经常性损益：本期非经常性损益合计54,597.38元，主要来源于其他营业外收入和支出。

房地产开发情况

在建项目

南京紫金和旭府项目：
- 总用地面积：4.73万平方米
- 总建筑面积：10.73万平方米
- 投资总额：35亿元
- 本期实际投资：14,835.46万元
- 项目已全部完成竣工验收备案。
镇江凤凰和颐居项目：
- 总用地面积：8.87万平方米
- 总建筑面积：22.58万平方米
- 投资总额：20.50亿元
- 本期实际投资：6,853.95万元
- 项目累计交付18栋多层住宅、1栋小高层及2栋高层住宅，剩余1栋多层住宅和4栋高层住宅仍在建设中。

销售与租赁情况

签约情况：
- 累计签约面积：11,682.63平方米
- 累计签约金额：25,174.99万元
- 南京紫金和旭府项目签约13,624.38万元，剩余可售面积57,523.12平方米
- 镇江凤凰和颐居项目签约8,205.13万元（含车位、储藏室），剩余可售面积102,098.64平方米
- 宜兴凤凰怡然居项目签约2,309.78万元（含车位），剩余可售面积2,242.74平方米
- 盐城项目签约296.89万元，剩余商业、办公可售面积64,188.77平方米
- 合肥项目签约311.18万元（含储藏室），剩余办公可售面积68,063.37平方米
- 南通项目签约427.64万元，剩余办公可售面积20,789.09平方米
租赁收入：
- 累计实现租赁收入2,286.56万元
- 盐城凤凰文化广场租赁收入741.20万元
- 合肥凤凰文化广场租赁收入614.64万元
- 苏州凤凰文化广场租赁收入407.93万元
- 南通凤凰文化广场租赁收入277.86万元
- 其余项目合计实现租赁收入244.93万元

核心竞争力分析

体制优势：公司为国有控股上市公司，控股股东为江苏凤凰出版传媒集团有限公司，实际控制人为江苏省人民政府，享有政策支持和资源调配优势。
文化品牌优势：凤凰“和”系列住宅、办公产品及凤凰书城项目已形成独特的文化地产品牌，在江苏省内外具有较高知名度。
产品优势：公司聚焦改善型住宅产品开发，提升产品竞争力，保障可持续发展。
资金优势：控股股东凤凰集团每年提供30亿元借款额度授信，公司亦可通过出售存量金融资产保障资金需求，资产负债率处于较低水平。
管理优势：公司拥有丰富的行业经验，注重治理架构和风控体系建设，确保业务稳步发展。

投资与资产状况

对外股权投资

南京证券股份有限公司：
- 持股比例：4.73%
- 投资金额：345,859,896.00元
- 本期损益影响：13,941,816.00元

资产与负债分析

项目	本期期末数	占总资产比例（%）	上年期末数	占总资产比例（%）	变动比例（%）
货币资金	661,151,541.13	9.08	628,798,237.31	8.47	+5.15
存货	3,687,163,742.71	50.64	3,967,948,086.22	53.45	-7.08
投资性房地产	824,108,354.47	11.32	718,930,391.72	9.68	+14.63
固定资产	152,853,392.32	2.10	160,788,528.73	2.17	-4.94

资产受限情况

受限货币资金：27,073,761.84元
- 包括银行承兑汇票保证金22,200,000.00元
- 个贷保证金1,339,317.84元
- 诉讼冻结资金3,470,000.00元
- 在途资金64,444.00元

重大关联交易

关联方存款与贷款

存款：
- 关联方：江苏凤凰出版传媒集团财务有限公司
- 存款利率范围：0.385%-1.3%
- 本期存入金额：164,292,015.72元
- 本期取出金额：148,366,099.21元
- 期末存款余额：319,581,643.82元
贷款：
- 关联方：江苏凤凰出版传媒集团财务有限公司
- 贷款利率范围：2.6%
- 本期贷款金额：0元
- 本期还款金额：2,640,000.00元
- 期末贷款余额：126,720,000.00元

授信业务

江苏凤凰出版传媒集团财务有限公司：
- 综合授信额度：3,000,000,000.00元
- 实际发生额：150,000,000.00元

风险提示

宏观经济风险：房地产市场与宏观经济环境密切相关，若经济增长不及预期，市场需求可能萎缩，影响公司发展。
市场风险：房地产市场处于企稳态势，但短期内走势仍有不确定性，销售价格承压，库存去化压力较大。
经营风险：公司目前无土地储备，未来若无新增项目，将面临现金流压力，需加强项目储备和开发效率。

其他重要事项

江苏银行股权注入

背景：凤凰集团拟将持有的江苏银行股份注入凤凰股份，以增强公司多元化发展。
进展：因江苏银行股份锁定及监管政策限制，股权注入方案无法实施。
后续安排：凤凰集团将继续寻找可行性替代方案，并在符合监管要求的前提下进行安排。

公司治理调整

监事会取消：公司不再设置监事会和监事，由董事会审计委员会行使监事会职权。
治理制度优化：公司修订了十余项核心治理制度，强化董事会监督职能，提升治理效能。

总结

凤凰股份2025年半年度报告展示了公司在房地产开发领域的持续发展与稳健经营。尽管面临宏观经济和市场环境的不确定性，公司通过项目交付、成本控制和财务优化等措施实现了营业收入和利润总额的显著增长。同时，公司积极寻求多元化发展路径，如江苏银行股权注入，但受制于政策和市场条件，目前尚未实施。公司通过加强治理结构、优化运营效率，进一步提升了市场竞争力和可持续发展能力。

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