20181229-安信证券-2019年_房价能否回升_地产债何时抄底_9页_538kb

2019年房地产行业与地产债投资分析总结

核心内容

2019年房地产行业仍面临较大的资金压力，房企资金紧张状况在2018年已显现，并可能在2019年进一步加剧。同时，地产债的投资时机尚未成熟，需等待一季度之后。本文从房企行为、资金压力、地产债到期情况等方面进行分析，为投资者提供参考。

主要观点

• 房企资金压力加剧：2018年房企对销售回款的依赖度达到历史高位，外部融资环境收紧进一步加剧资金紧张。
• 资金错配问题严重：房企为追求高销量和加快资金周转，压缩拿地到预售的时间，导致施工面积低位徘徊，资金投入与回款时间错配。
• 地产债投资时机尚未到来：2019年一季度地产债到期量较大，中低资质债券占比高，房企资金压力可能进一步上升，因此抄底地产债仍需等待。
• 房价有望在2019Q2筑底回升：房企资金用于开发的周期通常领先房价5-10个月，2018年中已出现资金回升迹象，若历史规律延续，房价或在2019年第二季度见底。
• 政策放松预期有限：尽管部分城市有边际放松迹象，但“房住不炒”基调下，整体楼市刺激政策仍不明显。

关键信息

1. 房企行为选择加剧资金紧张

• 销售依赖度上升：房企对销售回款的依赖度在2018年5-8月超过52%，9-11月维持在51.8%。
• 海外融资增加：2017年房企海外融资突破2800亿元，2018年全年海外发债超过3300亿元。
• 土地购置激增：2018年房企土地购置费占比超过20%，达到历史最高水平。
• 新开工高企，竣工低迷：2018年1-11月新开工面积创历史新高，而竣工面积维持低位。

2. 房企最困难时期可能尚未到来

• 销售走弱：2018年下半年主要城市商品房销售持续下行。
• 刚性支出压力大：2019年需继续推进2018年新开工项目，导致大量刚性支出，但资金流入有限。
• 资金缺口扩大：资金投入时间提前，但回款时间未明显改善，房企资金缺口可能进一步扩大。

3. 地产债投资时机可能在一季度之后

• 地产债到期压力大：2019年1月、3月、8月和9月地产债到期量均超过300亿元。
• 中低资质地产债占比高：3月到期的地产债中，中低资质债券占比接近70%，其中超过1/3为AA级及以下。
• 投资时机临近：尽管当前抄底地产债仍需等待，但总体上投资时机可能正在临近，需关注不同类型房企的分化情况。

风险提示

• 宏观经济超预期：若宏观经济出现重大变化，可能影响房企资金状况。
• 楼市调控超预期：政策放松幅度可能不及预期，影响市场情绪和投资回报。

图表目录（摘要）

• 图1：房企对项目销售的依赖度越来越高（%）
• 图2：2018年房企继续加大海外融资力度（亿元）
• 图3：2018年房企大量购置土地（%）
• 图4：房企极力追求新开工而淡化竣工（%）
• 图5：商品房销售持续下行（%）
• 图6：施工面积一直维持低位徘徊（%）
• 图7：2018年1-11月累计新开工面积创历史新高（万平方米）
• 图8：2019Q2房价可能会筑底回升（%）
• 图9：2019Q1地产债到期量较大，中低资质占比较高（亿元）

结论

2019年房地产行业整体仍面临较大挑战，房企资金紧张状况可能持续。地产债投资时机尚未成熟，需关注一季度之后的市场变化。若历史规律延续，房价有望在2019Q2筑底回升，但整体政策放松力度有限，投资者需谨慎评估风险与机会。