20151221-中泰国际证券-中国房地产行业策略报告_专注一线城市成投资主轴_27页_3mb

中国房地产行业策略报告总结

核心内容

本报告分析了2015年中国房地产市场的整体表现及2016年的趋势，强调了一线城市在房价、销售和投资方面的优势，并推荐了**合富辉煌(733 HK)和旭辉控股(884 HK)**作为投资标的。

主要观点

1. 房地产市场复苏

• 内地楼市自2015年4月起逐步回暖，全国新建住宅均价同比稳步回升。
• 一线城市房价表现突出，北京、上海和深圳分别上涨9.0%、12.8%和33.9%，其中深圳涨幅最大。
• 广州是唯一下跌的一线城市，跌幅为2.7%。

2. 一线城市更具投资价值

• 一线城市在房地产开发投资、土地购置及销售表现上均优于三四线城市。
• 投资者对三、四线城市的信心不足，因面临人口流出和高库存问题。
• 一线城市去化周期较短（约8.6个月），说明市场需求强劲。

3. 政策支持推动市场复苏

• 中央政府推出多项宽松政策，包括降低首付比例、支持公积金贷款等，有助于提振房地产销售。
• 2015年人民银行多次减息和降准，为房地产市场提供流动性支持。

4. 市场分化将持续

• 一线城市与三四线城市的发展趋势差异明显，市场整合加速。
• 行业“胜者通吃”格局可能形成，大型开发商（如万科、中国海外）将受益。

5. 二孩政策带来潜在机会

• 全面放开二孩政策可能促进三四线城市住房需求增长，但影响有限，因库存问题仍严峻。
• 改善型需求可能增加，推动市场结构变化。

关键信息

房价走势

• 全国新建住宅均价：10,522元/平方米（2015年4月）至10,899元/平方米（2015年11月），同比上升2.93%。
• 一线城市表现：
  • 北京：同比上升8.1%
  • 上海：同比上升12.46%
  • 深圳：同比上升34.8%
  • 广州：同比下跌2.7%

政策支持

• 2015年房地产宽松政策包括：
  • 降低二套房首付比例至40%
  • 首套房公积金贷款首付至20%
  • 免征2年以上普通住房销售营业税
  • 降低公积金贷款利率

市场数据

• 2015年房地产开发投资额同比增长9.2%，较2013年增速放缓。
• 2015年房地产开发企业竣工面积保持平稳，竣工率约为14.8%。
• 住宅商品房销售面积2014年同比下跌9.1%，为2008年以来首次。

估值情况

• 合富辉煌(733 HK)：
  • 16财年预测市盈率：6.25倍
  • 16财年预测市账率：0.56倍
  • 业绩稳健，派息比率可能上调。
• 旭辉控股(884 HK)：
  • 16财年预测市盈率：3.49倍
  • 16财年预测市账率：0.66倍
  • 合同销售主要来自一线和二线城市，销售目标上调13.6%。

个股推荐

合富辉煌(733 HK)

• 推荐理由：
  • 业绩稳健，增长潜力大。
  • 营业额和股东应占溢利均同比增长。
  • 拥有广泛的营业据点，可分散风险。
  • 当前市盈率和市账率低于行业平均水平。
• 估值：
  • 目标价：2.63港元（潜在涨幅约35.6%）
  • 评级：买入

旭辉控股(884 HK)

• 推荐理由：
  • 合同销售主要来自一线和二线城市。
  • 销售目标上调，预计全年销售目标有望达成。
  • 当前估值吸引，市盈率和市账率较低。
• 估值：
  • 目标价：1.61港元
  • 评级：增持

风险因素

• 中国经济增速放缓，固定资产投资转弱。
• 内地股市可能再次调整，影响楼市回暖速度。
• 线上物业中介的市场竞争加剧。
• 深圳房价上涨过快，可能面临政策调控风险。

总结

本报告指出，2015年中国房地产市场逐步复苏，一线城市表现尤为突出。由于投资者风险规避意识增强，一线城市房地产企业更具投资价值。合富辉煌和旭辉控股因其稳健的业绩和吸引的估值被推荐为投资标的。尽管宽松政策利好，但市场分化趋势仍将持续，投资者应优先关注一线城市，避免涉足库存高企的三四线城市。