20141211-广发证券-世荣兆业-002016.SZ-布局前瞻_资源价值有望向上重估_11页_1mb

世荣兆业 (002016.SZ) 总结

核心内容

世荣兆业是一家深耕珠海的资深上市房企，自成立以来在珠海地区积累了大量土地储备。公司不仅在本地市场持续深耕，还积极拓展至北京、威海等全国其他地区，探索旅游地产和养老地产等新业态。此外，公司通过投资横琴国际生命科学中心项目，提前布局大健康产业，契合粤港澳地区老龄化趋势和高消费能力的市场需求。

主要观点

• 深耕珠海，稳步扩张：世荣兆业在珠海拥有超过330万平米的未开发土地储备，主要位于斗门区。公司通过收购世荣实业23.75%的股权，进一步巩固其在珠海的权益土储，体现了其对珠海市场的重视。
• 布局大健康产业，前景广阔：公司于2014年6月通过增资方式取得至和置业81%的股权，获得横琴国际生命科学中心项目。该项目涵盖医院、康复中心、研究中心及商业配套设施，服务于粤港澳地区老龄人口和健康需求，具有良好的市场前景。
• 环球影城项目落地珠海，土地价值重估：有消息表明，珠海可能引进环球影城项目，选址或在斗门区鹤洲，面积约为10平方公里。公司现有土地储备位于该区域，若项目落地，将显著提升区域房价，从而带动公司土地资源价值重估。
• 盈利预测与投资评级：公司预计2014年和2015年EPS分别为0.12元和0.34元，首次覆盖给予“谨慎增持”评级，表明公司未来发展潜力被看好。

关键信息

土地储备情况

• 珠海未开发土储：约330万平米，主要集中于斗门区。
• 重点项目包括：
  • 里维埃拉系列（总建筑面积约382万平米）
  • 珠海市斗门区黄杨河以西、中兴南路北侧地块
  • 珠国土储2013-29（酒店和酒店公寓）
  • 珠海市斗门区井岸镇中兴南路东侧、尖峰前路地块
  • 横琴国际生命科学中心项目（规划用地20万平米，计容建筑面积约40万平米）

横琴国际生命科学中心项目

• 定位：大健康产业，包括三级甲等综合医院、智能健康疗养康复中心、基因研究机构等。
• 服务对象：粤港澳地区老龄人口及高端客户。
• 合作方：广州医科大学附属第一医院。
• 项目意义：契合横琴新区“大健康”战略，推动“地产+医疗”模式落地。

环球影城项目

• 预期选址：珠海市斗门区鹤洲，占地约10平方公里。
• 项目价值：若环球影城落地，将显著提升斗门区房价，公司土地资源面临重估。
• RNAV敏感性测算：
  • 房价变动+50%，RNAV为13.88元/股；
  • 房价变动+100%，RNAV为16.14元/股；
  • 房价变动+150%，RNAV为16.23元/股；
  • 房价变动+200%，RNAV为18.78元/股。
• 当前股价：10.89元/股，若房价上涨，公司股价有较大上升空间。

盈利预测

估值指标

风险提示

• 区域市场波动可能对公司业绩造成影响。
• 环球影城项目存在不确定性，其落地情况将直接影响公司土地价值。

投资评级

• 公司评级：谨慎增持（预期未来12个月内股价表现强于大盘5%~15%）
• 投资策略：公司资源优质，受益于粤港澳联动，未来资源转化为业绩是看点。

项目与资源分析

北京怀柔旅游地产项目

• 项目内容：公司通过股权投资方式获得对筑邦投资有关房地产及旅游资源项目的开发运营权。
• 资源情况：
  • 拥有约7平方公里林地及荒地；
  • 已取得约1.19万平方米国有土地使用权；
  • 项目位于北京市怀柔区，周边有多个知名景区，如红螺寺、雁栖湖等。
• 发展前景：项目有助于公司开拓北京市场，提升品牌影响力，并带来较高的投资收益。

珠海斗门区土地资源

• 地理位置：位于珠海大道西南侧，靠近横琴新区，土地资源丰富且成本低廉。
• 土地价值：若环球影城落地，将推动区域房价上涨，公司土地资源价值有望提升。

财务表现

资产负债表（单位：百万元）

利润表（单位：百万元）

现金流量表（单位：百万元）

财务比率

结论

世荣兆业凭借其在珠海地区的深厚资源和布局，以及对大健康产业和旅游地产的前瞻性投资，具备良好的发展潜力。随着环球影城项目可能落地珠海，公司土地资源价值有望显著提升，RNAV估值也将随之增长。尽管存在一定的市场风险和项目不确定性，但公司当前的财务状况和盈利潜力表明其值得投资者关注，给予“谨慎增持”评级。