房地产行业：七普数据对房地产市场意味着什么？-20210514-华泰证券-11页_623kb

七普数据对房地产市场意味着什么？总结

核心内容

第七次全国人口普查（七普）数据显示，中国人口总量增长放缓，老龄化趋势加剧，但同时存在结构性红利。在人口总量衰减的背景下，新型城镇化、户籍改革、家庭结构变化及住房消费升级等因素，将继续推动房地产市场的优化和城市群的健康发展。

主要观点

1. 人口老龄化与生育政策调整

• 2010-2020年人口年均增长率降至0.53%，为历史最低。
• 2020年60岁以上人口占比达18.70%，65岁以上人口占比13.50%，已进入深度老龄化社会。
• 0-14岁人口占比从2010年的16.60%上升至17.95%，生育政策调整（如全面放开二胎）对人口结构的改善开始显现。
• 二胎家庭购房意愿中，53.0%偏好3居室，44.6%偏好120-150平大户型，教育资源为购房首要考虑因素。

2. 家庭结构变化对住房需求的影响

• 全国家庭户平均人口从1990年的3.96人降至2020年的2.62人。
• 家庭户和集体户数量年均增长分别为2%和6%，显著高于人口总量增长。
• 家庭户数每上升1%，商品房平均销售价格上升0.672%，高于总人口增长对房价的影响（0.569%）。

3. 城镇化率仍有提升空间

• 2020年常住人口城镇化率为63.89%，较2010年增长14.21个百分点。
• 城镇化率仍处于30%-70%的发展区间，相比发达国家80%的水平仍有16%的提升空间。
• 新型城镇化战略强调城市群和都市圈的协调发展，推动房地产市场的长期健康。

4. 户籍开放推动城市圈聚集发展

• 2020年人户分离人口达4.93亿，其中流动人口3.76亿，较2010年分别增长88.52%和69.73%。
• 2018年以来，国务院和发改委多次推动户籍制度改革，试行户籍准入年限同城互认和经常居住地登记户口制度。
• 珠三角和长三角人口十年累计增速分别为21%和9%，显著高于京津冀和成渝的6%。

关键信息

• 人口结构变化：老龄化趋势加剧，但二胎政策对人口结构的改善开始显现，推动改善性住房及学区房需求。
• 家庭户数变化：家庭规模持续缩小，家庭户数增加对房价有显著正向影响。
• 城镇化进程：城镇化率仍有提升空间，城市群和都市圈的发展将支撑地产行业的长期活力。
• 户籍改革：政策推动户籍制度进一步开放，加速城市圈聚集，支撑区域地产发展空间。

重点推荐标的

风险提示

• 行业政策不确定性：宏观流动性政策、房地产融资政策、房地产税推进等存在不确定性。
• 行业下行风险：若调控政策未放松，需求可能透支，销售、新开工、投资增速或低于预期。
• 部分房企经营风险：销售下行可能导致中小房企资金链紧张，出现经营困难。

评级说明

• 行业评级：
  • 增持：预计行业股票指数超越基准
  • 中性：预计行业股票指数基本与基准持平
  • 减持：预计行业股票指数明显弱于基准
• 公司评级：
  • 买入：预计股价超越基准15%以上
  • 增持：预计股价超越基准5%-15%
  • 持有：预计股价相对基准波动在-15%~5%之间
  • 卖出：预计股价弱于基准15%以上
  • 暂停评级：已暂停评级、目标价及预测
  • 无评级：股票不在常规研究覆盖范围内

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