清华五道口：中国公募REITs三周年，迈入常态化发行新阶段

中国公募REITs自2021年6月首批产品上市以来，已走过三年发展历程，顺利迈入常态化发行新阶段。截至2024年8月，C-REITs产品数量达42只，总规模超1200亿元，底层资产从收费公路、产业园等逐步扩大至保障性租赁住房、清洁能源、消费基础设施等领域。

这三年发展可分为探索培育、开启试点、扩大试点及常态化发行四个阶段。2020至2021上半年为开启试点阶段，推出了首批9只产品；2021下半年至2024上半年为扩大试点阶段，资产范围持续扩大，制度细节逐步完善；自2024年下半年起，伴随1014号文发布，C-REITs正式进入常态化发行阶段，项目类别将扩容至12类，税收及土地政策等得到优化。

C-REITs的发展成效显著。规模效应日益突显，总规模突破千亿；市场机制逐步完善，中证REITs全收益指数波动趋于稳定；投资者结构日趋多元，原始权益人、保险资金、券商等广泛参与；多层次REITs市场体系雏形初现， PERE(不动产私募投资基金)、持有型不动产ABS、公募REITs的不动产金融循环体系逐步形成。

C-REITs的常态化发行具有重要意义。它不仅推动了不动产行业投融资模式转型，提供企业新融资渠道，有助于降低企业负债率，提升运营管理能力，还能够化解地方政府债务风险，促进宏观经济结构调整。尤其是在当前宏观经济转型关键时期，REITs作为连接实体经济和资本市场的工具，对推动房地产市场从"高周转、高负债、高杠杆"模式向存量管理和运营阶段转型具有关键作用。

然而，常态化发行也面临挑战。主要涉及交易结构复杂性、产融结合程度不足、税收优惠政策不够明确、土地年限续期等问题。未来发展方向是进一步完善交易结构，推动契约型REITs框架优化，扩大底层资产范围，优化税收及土地政策，促进多层次REITs市场体系建设。

展望未来，C-REITs有望在量和质上进入全球领先水平，推动中国不动产行业转型升级，助力宏观经济高质量发展。其核心价值在于通过盘活存量不动产，提升资产使用效率，同时将释放资金投入产业和科技领域，形成不动产金融循环，助力构建新发展模式。