20171017-长城证券-各国房地产市场系列研究之一_日本房地产泡沫破灭对中国的经验借鉴研究_25页_1mb

中国房地产市场与日本房地产泡沫比较分析总结

核心内容

本报告分析了中国房地产市场的发展现状及未来趋势，结合日本房地产泡沫破灭的历史经验，探讨了中国房地产市场是否可能步入类似境地。报告指出，中国房地产市场虽面临泡沫风险，但政府调控能力、经济结构转型、城市化进程等因素使其具备不同于日本的特征，从而避免房地产泡沫的全面破灭。

主要观点

1. 中国房地产市场现状

   • 监管趋严：限购政策从2015年开始逐步扩大，2016年热点城市全面加强限购和限贷措施。
   • 房贷收紧：2017年房地产信贷政策进一步收紧，包括提高首付比例、执行更高利率以及限制开发商融资。
   • 长效机制建设：政府强调建立符合国情的房地产长效机制，包括集体建设用地入市、房地产税征收和城市规划优化。

2. 日本房地产泡沫的成因与破灭

   • 泡沫成因：包括长期低利率政策、大量企业资金参与土地投机、土地政策与税制滞后等。
   • 破灭因素：紧缩货币政策、金融政策收紧、土地供给增加以及需求增长空间有限等，导致房价大幅下跌和经济停滞。

3. 中日房地产泡沫的差异性比较

   • 相似点：货币升值、城市化进程加快、政府管理缺失及土地制度不完善等。
   • 差异点：中国城市化仍处于上升阶段，政府调控能力更强，经济结构向内需转变，避免了日本式的泡沫破裂。

4. 近期房产风险与投资机会

   • 租赁市场兴起：政府推动租售同权、租赁住房供应增加，租赁市场逐步成为房地产的重要组成部分。
   • 政策支持：出台多项政策支持租赁市场发展，包括税费减免、土地供应调整、租赁住房建设等。

关键信息

• 中国房地产泡沫可控：人民币升值幅度可控，政府宏观调控能力更强，房地产市场不会像日本那样全面破灭。
• 城市化与人口结构：中国城市化率仍处于上升阶段，与日本1974年前后类似，但尚未达到日本泡沫破裂时的水平。
• 租赁市场成为新趋势：租售同权政策逐步推进，租赁住房供应增加，政府推动租赁市场发展，以缓解房价上涨压力。
• 金融政策影响：长期低利率和宽松货币政策曾推动房地产市场过热，但2017年金融去杠杆政策使得信贷政策更加收紧。
• 房地产税改革：中国正在探索房地产税立法，以抑制投机行为，促进土地资源合理配置。
• 政策与市场调控：政府在房地产市场调控方面采取了更直接、更系统的方式，如限购、限贷、限价等，以实现市场平稳健康发展。

图表与数据

• 图1：住房贷款利率与商品住宅销售面积
• 图2：房地产业对GDP的拉动
• 图3：新增个人购房贷款占个人贷款总额比重
• 图4：各线城市新建住宅价格指数
• 图5：中日房地产投资占GDP比重
• 图6：15-64岁人口占比
• 图7：日本总人口与GDP
• 图8：中日城市化率比较
• 图9：1955-1975年六大城市土地价格指数
• 图10：1975-1995年六大城市土地价格指数
• 图11：日本三大城市圈住宅用地地价
• 图12：1980-1991日元汇率
• 图13：1970-1995日本国债发行
• 图14：1970-1995日本贴现率
• 图15：1955-1995日经指数
• 图16：1985-1995日本贴现率与东京住宅不动产价格指数
• 图17：城市化水平与老龄化程度
• 图18：人民币汇率和M2供应量
• 图19：中国城市化率和老龄化趋势
• 图20：日本六大城市住宅土地价格指数变化
• 图21：北上广深住宅价格指数同比
• 图22：日本1985-1995年GDP同比增速
• 图23：中国2005-2015年GDP同比增速
• 图24：中国城市化率和老龄化趋势

表格内容

• 表1：2017年中央部门房地产政策
• 表2：2017年地方政府房地产政策

政策与市场展望

• 政策方向：推动租售同权、完善住房法律体系、实行差别化信贷政策、建立城乡统一的集体建设用地市场。
• 投资机会：房地产市场将逐步从高增长向平稳发展过渡，租赁市场将成为重要投资方向。
• 风险控制：政府通过限购、限贷、限价等政策，抑制房地产泡沫，防范金融风险。

总结

中国房地产市场虽面临泡沫风险，但因政府调控能力强、城市化进程仍在进行中、经济结构转向内需等，房地产泡沫不会像日本那样破灭。未来房地产政策将更加注重市场平稳发展和租赁市场的建设，以实现住房的居住属性和市场健康运行。