2017-销售高增长持续，全国化布局更进一步_9页-2mb

新城控股（601155.SH）2017年中期分析总结

核心内容概述

新城控股在2017年上半年实现了强劲的销售增长，同时持续推进全国化布局与土地投资，展现出较强的扩张能力和运营效率。公司通过快速周转策略，有效提升销售规模和结算均价，为毛利率提升奠定基础。此外，新城发展控股（1030.HK）的私有化计划可能提升王振华先生的控股比例，增强公司控制力。整体来看，公司未来增长潜力较大，盈利预测乐观，维持“买入”评级。

主要观点

• 销售增长显著：2017年上半年合同销售金额达491亿元，同比增长75%，销售均价升至13831元/平米，同比增长22%。
• 全年销售目标有望超额完成：预计下半年总货值约900亿元，按50%去化率计算，全年销售规模或超950亿元，高于年初设定的850亿元目标。
• 土地投资积极：上半年获取土地储备资源建面达949万平米，是销售面积的267%，土地投资金额达362亿元，占销售金额的74%。
• 全国化布局加速：公司逐步下沉至长三角三四线城市，并拓展至全国重点省会城市及周边区域，如宁波、台州、郑州、南昌、南宁、长沙、重庆、西安、太原、成都等。
• 私有化计划：新城发展控股发布短暂停牌公告，可能进行私有化，若完成，王振华将间接提升其在新城控股的权益比例，由48.69%升至67.10%。
• 财务杠杆合理：公司通过引入经营杠杆和合理使用财务杠杆，提升整体ROE水平，预计未来两年少数股东损益在净利润中的占比将有所上升。
• 盈利预测乐观：预计2017年和2018年EPS分别为1.77元和2.40元，公司有望进入全国房企第一阵营。

关键信息

销售表现

• 销售面积：355万平米，同比增长32%。
• 销售金额：491亿元，同比增长75%。
• 销售均价：13831元/平米，同比上升22%。
• 全年销售预测：超950亿元，接近千亿元。

土地投资

• 拿地建面：949万平米，是同期销售面积的267%。
• 土地投资金额：362亿元，占同期销售金额的74%。
• 权益比例：按面积计算约为86%，按土地价款计算约为81%，略有下降。

股权结构变化

• 新城发展控股：持有新城控股67.10%的股权。
• 王振华：持有新城发展控股72.56%的股权，若私有化完成，其在新城控股的权益将由48.69%升至67.10%。

财务指标预测

• EPS预测：2017年1.77元，2018年2.40元。
• 市盈率（P/E）：2017年10.76，2018年7.95。
• 市净率（P/B）：2017年2.22，2018年1.74。
• EV/EBITDA：2017年11.12，2018年10.27。

风险提示

• 房地产行业下行风险：下半年行业景气度持续下行可能影响销售表现。
• 高杠杆风险：全国化布局导致财务成本上升。

财务结构

• 资产负债率：2017年预计84.5%，2018年84.9%，2019年85.1%。
• 净负债率：2017年78.6%，2018年107.3%，2019年149.0%。
• 流动比率：2017年1.24，2018年1.25，2019年1.27。
• 速动比率：2017年0.39，2018年0.33，2019年0.30。

ROE与盈利能力

• ROE：2017年20.6%，2018年21.8%，2019年22.4%。
• 毛利率：预计2017年为30.1%，2018年30.0%，2019年31.1%。
• 净利率：预计2017年11.5%，2018年12.4%，2019年13.3%。

投资评级

• 公司评级：买入。
• 预期表现：未来12个月内，股价表现强于大盘15%以上。

公司动态与展望

• 运营效率高：从拿地到开盘仅需6.5个月，如临沂新城吾悦广场。
• 管理架构调整：预计未来将从总部-城市两级过渡到总部-区域-城市三级管控架构。
• 海外融资能力：公司已获发改委批准境外发行债券，具备独立融资能力。

附录：财务数据概览

资产负债表（单位：百万元）

利润表（单位：百万元）

现金流量表（单位：百万元）

主要财务比率

总结

新城控股在2017年上半年展现出强劲的销售增长和积极的土地投资，推动其向全国化发展。公司运营效率高，预计全年销售规模将超过950亿元，接近千亿元。私有化计划可能提升王振华的控股比例，增强公司控制力。财务结构显示公司具备合理的杠杆使用和较强的盈利能力，ROE稳步提升。尽管存在行业下行和高杠杆带来的财务成本增加风险，但公司仍被看好，维持“买入”评级。